A jog furcsa fintora szerint a tulajdonos ki van téve a haszonélvező szabad akaratának, aki nemcsak használhatja és kiadhatja élete végéig a birtokában lévő lakást, hanem még a rendkívüli javítások és helyreállítási munkálatok cechét is átháríthatja a tulajdonosra. Sokan szabadulnának a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanuktól, de nem tudnak.
A nagyszülő nagyobbik, rendkívül megbízható unokájának ajándékozta gyermeke halála után a tulajdonába visszakerült budapesti öröklakást. A szerződésben arról is rendelkezett, hogy az ingatlan haszonélvezője az egyébként csapodár, megbízhatatlan kisebbik unokája legyen. Az idős asszony abból indult ki, hogy ha a nagyobbik unokája lesz a tulajdonos, akkor a kisebbik nem tudja pénzzé tenni a lakást, ráadásul a szellemileg kissé visszamaradt unoka lakhatásáról is gondoskodik. Eddig az elmélet. A gyakorlatban azonban szinte minden a visszájára sült el: a rendes, gondoskodó unoka olyan koncot kapott a nyakába, amelyből nem tud szabadulni. A haszonélvező ugyanis nem fizet semmit, sem közös költséget, sem közműdíjat. – Nem enyém a lakás, keressék a tulajdonost, majd ő kifizet mindent! – igazította útba a társasház közös képviselőjét. Noha a törvény szerint a haszonélvező viseli a dologgal kapcsolatos terheket, mégis a tulajdonos címére érkezett a fizetési meghagyás.
Maga a nagyszülő sem gondolta, hogy ekkora terhet rak a nagyobbik unokája nyakába. Mint mondta, ő csak jót akart, hiszen a tulajdonjogot neki ajándékozta, míg a kisebbik „mindössze” haszonélvező lett. Csakhogy a magyar jogban a haszonélvező az „ügy ura”, szinte nem tud olyat tenni, ami miatt meg lehetne fosztani a haszonélvezeti jogától.
A nagyobbik unoka az új Polgári törvénykönyvtől várta a menekülés lehetőségét, de csalódnia kellett, mert a jogalkotó mindenfajta kétely nélkül a „szegény és kiszolgáltatott” haszonélvező pártján maradt.
A hatályos rendelkezések szerint a haszonélvezet továbbra is abszolút szerkezetű, személyhez kötött állagjognak, személyes szolgalmi jognak számít, ami alapján a haszonélvező a más tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. A haszonélvezeti jog gyakorlása mindig ingyenes, ami azt jelenti, hogy a haszonélvező az ingatlan használatáért nem köteles ellenszolgáltatást fizetni. Ezzel szemben a tulajdonos csak akkor lakhat a haszonélvezettel terhelt ingatlanban, ha a haszonélvező ezzel a jogával nem kíván élni. Az sem gyöngíti a haszonélvező pozícióját, ha a dolognak új tulajdonosa lesz, mert a haszonélvezeti jog a tulajdonosváltásra tekintet nélkül fennmarad.
Milyen jogai vannak a tulajdonosnak? Röviden: nem sok. Az egyik legerősebb jogosítványa az, hogy lehetősége van a lakás megterhelésére, például jelzálogjog alapítására. Ellenőrizheti, hogy a haszonélvező rendeltetésszerűen használja-e az ingatlant. Ha a haszonélvező a dolgot nem rendeltetésének megfelelően használja, akkor a tulajdonos biztosítékot követelhet. Amennyiben a haszonélvező nem ad megfelelő biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását a biztosíték adásáig felfüggesztheti.
A haszonélvezettel terhelt ingatlan csak a haszonélvező szerződésbe foglalt hozzájárulásával, közös megegyezéssel értékesíthető, ha a haszonélvezeti jogot alapító szerződés alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték az elidegenítési és terhelési tilalmat. Ilyen bejegyzés hiányában viszont az ingatlan a haszonélvező hozzájárulása nélkül értékesíthető, azzal, hogy élete végéig használhatja az ingatlant, lakhat abban. A haszonélvező általában csak ellenérték fejében mond le haszonélvezeti jogáról. De még ezután is jöhet csavar, ezért az ügyvédek azt tanácsolják, hogy a haszonélvezettel terhelt ingatlan esetében a vételárat vagy annak utolsó részleteit a vevő csak a haszonélvező lemondó nyilatkozata után fizesse ki.
Mennyit ér a haszonélvezeti jog, és mennyit a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan? Ezek kiszámításánál a vagyoni értékű jog egyévi értékét veszik kiindulási alapnak. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 72. §-a alapján a vagyoni értékű jogok egy évi értékéül a dolog forgalmi értékének 1/20 részét kell tekinteni. A bizonytalan vagy határozatlan időre terjedő vagyoni értékű jog értéke – kivéve azt az esetet, amikor a vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed – az egyévi érték ötszöröse lesz. Amikor a határozatlan idejű vagyoni értékű jog valamely személy életének, házasságának vagy özvegységének idejére terjed, a jog értékét az illető személy életkorának alapulvételével a következő módon kell megállapítani: ha a vagyoni értékű jog jogosultja 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese, 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa, 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa, 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese. Például egy húszmillió forint értékű ingatlan esetében – ha a haszonélvező 70 éves – a haszonélvezeti jog értéke négymillió, míg a tulajdoni jog értéke 16 millió forint lesz.
Az élet általában úgy hozza, hogy a tulajdonosnak és a haszonélvezőnek valahogy egyezségre kell jutnia a költségek viseléséről. Általában a felújítási, korszerűsítési, biztosítási költségek a tulajdonost terhelik, hiszen az ő tulajdona lesz értékesebb a munkálatok elvégzésével, illetve káresemény esetén – legalábbis papíron – az ő tulajdonát állítják helyre. Ezzel szemben a használathoz kötődő költségeket a haszonélvező téríti meg – például a víz- és csatornadíjat, a gáz- és villanyszámlát, vagy a szemétdíjat. Ugyanígy meg kell egyezni a közös képviselettel, a bankköltségekkel kapcsolatos összegek, illetve a közös költség fizetéséről is.
A fizetési kötelezettség megosztásáról érdemes írásos megállapodást készíteni, amelyet át kell adni a közös képviselőnek, hogy az esetleges elmaradások esetén tudja, milyen költséget, melyik féltől kérhet. Ha ilyen megállapodást nem adtak a közös képviselőnek, akkor minden költséget kizárólag a tulajdonos fizet, így elmaradás esetén is vele szemben indítják meg az eljárást. Ez történt a nagyobbik unokával is, aki az esetből okulva végül megállapodást kötött a testvérével.
