Egy újjáéledt jogintézmény – Megváltozott tartalommal, de ismét a Polgári Törvénykönyvbe kerül a zálogjog egyik speciális fajtája, az önálló zálogjog, amelyet éppen az új Ptk. szüntetett meg alig több, mint két évvel ezelőtt.
Az Országgyűlés a napokban tárgyalja az Igazságügyi Minisztérium által benyújtott jogszabály módosítást, amely néhány családjogi, személyiségi jogi kérdés mellett legfőképpen a zálogjogot érinti. A Ptk. zálogjog szabályainak újragondolását régóta viták kísérik, habár több kérdésben – mint például a hitelbiztosítéki nyilvántartás szabályainak korrigálása – nagy az egyetértés szakmai körökben. Az új Ptk. a zálogjogi szabályozás tekintetében új alapokra helyezkedett, ám a gazdasági élet okozta helyzet szükségessé tette ezeknek a szabályoknak a felülvizsgálatát. Az Igazságügyi Minisztérium a szakmai álláspontok figyelembevétele mellett azonban úgy ítélte meg a változás kérdését, hogy átfogó novelláris átalakításra nincsen szükség, s helyette csak a szükséges pontokon javítaná a Ptk. szabályait. Az indoklás szerint a módosítás hátterében többek között uniós normának való megfeleltetés áll. A CRR néven ismertté vált 575/2013/EU rendelet a jelzáloghitel-intézetek kitettségét csökkentő eszközként nevesíti az önálló (nem-járulékos) jelzálogjogot, ami alapján a norma kedvezőbb kockázati súlyt rendel az önálló zálogjoggal kombinált konstrukcióban refinanszírozott hitelekhez. Utal továbbá a minisztériumi indoklás a Magyar Nemzeti Bank 20/2015. (VI.29.) rendeletére is, amely a banki portfóliók megtisztítását s a jelzáloglevél-piac biztonságának növekedését tűzi ki célként. További érv a módosítás mellett, hogy a hazai bankszektor hitelezési volumenének növekedését, illetve a versenyképesség fokozódását eredményezheti az önálló zálogjog Ptk.-ban való ismételt megjelenése, mert a meglévő zálogjogi formáknál hatékonyabb megoldást kínál. Fontos tényező volt az is, hogy a javaslat szerint az önálló zálogjog hozzájárulhat a kamatszint alacsonyan tartásához, valamint, hogy bővülhetnek ennek kapcsán a lakossági megtakarítások is.
A törvényjavaslat tisztázni kívánja azt – az új Ptk. bevezetésével okozott – visszatérő dilemmát is, hogy a zálogjogi szabályok mely rendelkezéseitől térhetnek el a felek, s melyektől nem. E szerint a zálogjog körében elsősorban azoktól a szabályoktól lehet eltérni, melyek a felek jogait és kötelezettségeit határozzák meg, míg a tisztán dologi jogi rendelkezésektől nem térhetnek el a felek. Az önálló zálogjog újraszabályozása mellett számos gazdasági és jogi érv is felmerült, ugyanakkor a szakmai álláspontok nem voltak egységesek a jogintézmény szükségességének kérdésében. A Kúria például a Budapesti Ügyvédi Kamarában márciusban rendezett nyilvános vitaülésen úgy vélekedett, hogy nem nyert bizonyítást az új – a különvált zálogjogra épülő – refinanszírozási modell működésképtelensége, és az sem, hogy az önálló zálogjogra épülő korábbi refinanszírozási modell visszaállítása akár jogi, akár gazdasági szempontból indokolt volna. A törvényjavaslat szerint azonban a különvált zálogjog nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket, így fenntartása sem indokolt. A jogintézmény mindössze az önálló zálogjog pótlékaként jött létre a jelzáloghitelezéshez kapcsolódó refinanszírozási gyakorlat fenntartása miatt, azonban a különvált zálogjog sem az eredeti zálogkötelezett, sem az eredeti zálogjogosult elleni felszámolási eljárásban nem nyújt valódi fedezetet és biztonságot a zálogjogosultnak.
A most benyújtásra került tervezet nem csak azt tenné lehetővé, hogy új önálló zálogjogokat lehessen alapítani, hanem, hogy a pénzügyi intézmények az ingatlanra bejegyzett járulékos jelzálogjogukat önálló zálogjoggá alakítsák át. Az ilyen módon létrehozott önálló zálogjog azonban eltér az újonnan alapított önálló zálogjogtól. A fő különbség, hogy az „átalakításos” zálogjogot csak az eredeti célra lehet felhasználni, s más biztosítéki funkciója nem lehet. Az átalakítással a zálogkötelezett helyzete nem válhat terhesebbé, így mindezt garanciális szabályok biztosítják.
Az önálló zálogjog most bevezetésre kerülő szabályainak a korábbitól eltérő fontos újdonsága, hogy csak ingatlanon teszi lehetővé a megalapítást és kizárólag pénzügyi intézmény javára lehet létrehozni. A pénzügyi intézmény definícióját nem határozza meg a javaslat, mert az alatt a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény (Hpt.) szerinti
pénzügyi intézmény fogalmát kell érteni. Változás továbbá az is, hogy mostantól az önálló zálogjog nem személyes követelés nélkül, hanem a zálogtárgyból kielégíthető követeléstől függetlenül alapítható. Nem feltétel tehát, hogy alapításkor egy követelés biztosítására hozzák létre a zálogjogot. A koncepció abból indul ki, hogy az önálló zálogjogot egy kötelezettség vagy követelés biztosítékaként hozzák ugyan létre, de mégis – joghatásait tekintve – függetlenül attól. Az önálló zálogjogot alapító szerződésnek a zálogtárgy megjelölésén kívül kötelező eleme annak az összegnek a megjelölése, melynek erejéig a zálogtárgyból kielégítés kereshető. Az önálló zálogjog alapításának feltétele a biztosítéki szerződés létrehozása. A biztosítéki szerződésben rögzíteni kell a zálogjog biztosítéki célját, a kielégítési jog megnyílásának feltételeit és terjedelmét, továbbá, ha a kielégítési jog a felmondással együtt nyílik meg, akkor a felmondás gyakorlásának módját is bele kell foglalni.
Az új önálló zálogjog természetéből adódóan átruházható, méghozzá az alapul szolgáló követeléstől függetlenül, azonban fontos korlátozás, hogy csak pénzügyi intézmény részére lehet átruházni. A jogszabály egyértelművé teszi ugyanakkor, hogy a zálogjogosulti pozíció átszállásával a törvényen alapuló, a biztosítéki jogviszonyban bekövetkező szerződésátruházásról van szó. Az átruházás vonatkozhat azonban az önálló zálogjog egy részére is, de sor kerülhet a zálogjog részletekben való átruházására is. A javaslat szerint az új szabályozás legnagyobb vívmánya, hogy a – régi Ptk. önálló zálogjogi szabályaitól eltérően – zálogkötelezett nincsen kitéve a kétszeres fizetés kockázatának. A zálogkötelezett ugyanis az önálló zálogjog mindenkori jogosultjával szemben hivatkozhat azokra a kifogásokra, és beszámíthatja azokat az ellenköveteléseit, amelyek őt a biztosítéki szerződés szerint megilletik. Az önálló zálogjognak a követeléstől való függetlenségét az is bizonyítja, hogy a kielégítési jog megnyílására a biztosítéki szerződésben előírt feltételek bekövetkezése esetén kerül sor, s nem pedig a követelés esedékesség válásával. Ha a felek nem rendelkeznek másképp, akkor az önálló zálogjogot mindkét fél írásban felmondhatja, a felmondási időt ez esetben hat hónap. Fontos, hogy ha a kielégítési jog a felmondással nyílik meg, akkor annak kizárása semmis.
Az önálló zálogjog megszűnésére, illetve „átjegyzésére” is külön szabályokat állapít meg a koncepció. Ha megszűnik a zálogjog, akkor a zálogjogosult – a zálogkötelezett írásbeli felszólítására – köteles hozzájárulni a zálogjog töröltetéséhez, vagy ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartásba zálogjogosultként a zálogkötelezett által megjelölt harmadik személy, vagy akár maga a zálogkötelezett kerüljön bejegyzésre. Ez utóbbi rendelkezés igazolja leginkább az önálló zálogjognak a járulékos zálogjoggal szembeni hatékonyabb, szélesebb körű alkalmazási módját. Lehetővé teszi ezen kívül a javaslat, hogy a követelést biztosító zálogjog önálló zálogjoggá alakuljon, illetve, hogy az önálló zálogjog járulékos zálogjoggá változhasson a ranghely megtartása mellett. A tervezet az önálló zálogjogra egyebekben a követelést biztosító zálogjog szabályainak alkalmazását rendeli, amennyiben a speciális rendelkezésekből más nem következik.
Az önálló zálogjog újraszabályozásától a jelzáloglevél-piac élénkülését várja elsősorban a jogalkotó, de az új keletű szabályozás esetlegesen a korábbi problémákra is – így a kétszeres teljesítés veszélyére – megoldást kínálhat.
