Azon ingatlan adásvételi szerződések tartalmának meghatározásánál, ahol a vevő a vételárat hitelből tudja csak finanszírozni, ott bizony a hitelt folyósító bank az úr. A szerződéses szabadság pedig csak elv marad…
Hazánkban köztudott, ha valaki lakást, telket, vagy házat szeretne venni, az esetek döntő többségében – saját forrás híján – hitelfelvételre szorul. A bankok és különböző pénzintézetek azonban igen szigorú feltételekhez kötik a hitelfolyósítást. A kikötések egy része pedig magában az ingatlan adásvételi szerződésben manifesztálódik, mintegy megakadályozva a feleket a saját akaratuk érvényre juttatásában.
A polgári jog egyik alappillérét jelenti a szerződéskötési szabadság alapelve, mely biztosítja a megállapodást kötő felek számára, hogy eldöntsék, kivel lépnek kölcsönös kötelmet jelentő jogviszonyba, milyen formában és milyen tartalommal kívánják megkötni azt, egyáltalán akarnak-e ilyet kötni egymással. A szerződések joga pedig tipikusan az a területe a polgári jognak, mely többségében diszpozitív szabályaival igencsak tág mozgásteret ad a jogalanyok számára. Polgári Törvénykönyvünk világosan rögzíti a főszabályt: „ A szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg.” /Ptk.. 200.§ (1)/
Természetesen a szerződéses szabadság elve sem abszolút, bizonyos korlátozásokat maga a jogszabály ír elő általában a felek védelme érdekében, másokat a joggyakorlat alakított ki. Mint ilyen, az ingatlan adásvételi szerződés írásban kell, hogy köttessen, és szükséges, hogy tartalmazza a) a feleknek, b) a vétel tárgyának, c) a vételárnak a megjelölését, valamint d) annak kifejezését, hogy adásvétel történt1. Ezen felül azonban a felek – ha jogszabály egyéb rendelkezést nem ír elő – szabadon dönthetnek arról, hogy milyen tartalmú szerződést készítenek – elvileg. A valóság ugyanis teljesen más. A bankkölcsönből vásárolt ingatlanok esetében egy olyan személy alakítja finom presszióval a szerződés tartalmát, aki ténylegesen nem is szerepel félként a megállapodásban. Ez pedig a kölcsönt folyósító hitelintézet.
Manapság a bankok a hitelből vett ingatlanok esetében megkövetelik, hogy a saját speciális feltételeiknek megfelelően készüljön az ingatlan adásvételi szerződés. A kikötések a szerződés szinte minden körülményére kiterjednek. Sok esetben előírják azt, hogy a kölcsönből finanszírozott vételárrészlet csak az utolsó lehet, beleszólása van a fizetési határidők megállapításába, különféle határidőket pedig saját maga is megállapít. Ha a kiszabott követelmények nem kerülnek bele a szerződésbe, annak egyenes következménye lehet a vevőtől a hitelfolyósítás megtagadása. Minden bank más és más feltételrendszert dolgozott ki az évek során adásvételi szerződések megkötése vonatkozásában úgy, hogy két egyformát szinte nem is lehet találni. Van olyan, amely a tulajdonjog fenntartással kötött adásvételt preferálja, az ország egyik legnagyobb pénzintézete viszont kizárólag csak a függőben tartásos adásvételiket fogadja el. A bankok egy része a nagyközönség számára széles körben elérhető tájékoztatókban informálja a leendő vevőket azokról a követelményekről, melyek ingatlan adásvételi szerződésben való szerepeltetésének hiánya a hitelfolyósítás meghiúsulását jelentheti. A hitelfolyósítás feltételei és a pénzintézetek igényei pedig folyamatosan változnak e tekintetben, ami évekkel ezelőtt még elfogadott és bevett szokás volt, az ma már sok esetben nem megfelelő. Szokássá vált az is, hogy amennyiben a bank által jóváhagyott kölcsönösszeg alacsonyabb, mint az adásvételiben a kölcsönből finanszírozott részként feltüntetett összeg, a kölcsönszerződés megkötésének feltételéül szabja a bank az ingatlan adásvételi szerződés módosítását.
Az egyes pénzintézetek legkülönbözőbb kikötései olykor komoly terhet rónak az okiratot készítő és ellenjegyző ügyvédre is. Nem elég ugyanis csak a felekkel egyeztetnie a szerződés részleteiről, a vevő hitelintézetével is fel kell vennie minden esetben a kapcsolatot. A bankok által direkt nyomatékosan segítő jellegűnek titulált, nem kötelező ajánlások azonban sokszor oda vezetnek, hogy magának az ügyvédnek is meg van kötve a keze, a hitelintézeti nyomás miatt kénytelen belefogalmazni a szerződésbe, amit a bank „kér” a felektől.
Ezen felül a szakember számos olyan megdöbbentő hitelintézeti kéréssel szembesül, amelynek ha eleget tesz, később mint az okiratot készítő ügyvéd felelősségre vonható. Ilyen például, mikor a hitelintézet azt kéri az eladótól, hogy a szerződés aláírásával egyidejűleg nyilatkozzon arról, hogy számára a teljes vételár megfizetése megtörtént, és ezen nyilatkozatát hagyja ott az okiratot készítő ügyvédnél. Mivel a vételár egy részét a vevő az utóbb folyósítandó kölcsönből fogja tudni csak kifizetni, egy ilyen helyzetben teljesen lehetetlen ezt a dokumentumot az eladóra, vagy az ügyvédre rákényszeríteni. Nem gondol bele ilyenkor a bank, hogy mi történik egy vis maior helyzetben, ha például a szerződés aláírását követően, de még a hitel folyósítását megelőzően az eladó meghal? Visszafelé nézve, ha nem tesz eleget a bank kérésének, előfordul, hogy a vevő nem kapja meg a hitelt. Ilyen esetben vagy más forrásból kell megfinanszíroznia a hiányzó vételárrészt a vevőnek –amire vajmi kevés esély mutatkozik- vagy végső esetben akár elálláshoz is vezethet.
1XXV. számú Polgári Elvi Döntés
