A hatályos Ptk. által korábban felélesztett alzálogjog intézménye, illetőleg azzal összefüggésben a jogszabályi környezetnek a hitelezési gyakorlat által életre hívott változásai elengedhetetlenül szükségessé tették a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) zálogjog érvényesítésére vonatkozó rendelkezéseinek az újragondolását.
Jogalkotó általi reflexió a gazdaság versenyképességének növelése érdekében történő törvénymódosításokról szóló 2023. évi XXXIX. törvény (Módtv.) képében jött el, melynek rendelkezései 2023. szeptember 1. napjától kezdődően az alzálogjog érvényesíthetősége érdekében vezettek be szövegszintű változásokat a végrehajtási törvényben.
Előjáróban annyit érdemes megjegyezni a változások kapcsán, hogy azok két kardinális csoportra oszthatóak, az egyik a végrehajtás elrendelésére vonatkozó szabályanyagot érintette, míg a másik a végrehajtási eljárásba belépni kívánó zálogjogosult, illetve alzálogjogosult bekapcsolódásának szabályait módosította.
Mindenekelőtt azt kell rögzíteni, hogy a Vht. 4/A. §-a értelmében
ha a zálogkötelezettel szemben a zálogtárgyra kiterjedő bírósági végrehajtási eljárás folyik, akkor a zálogjogosult, illetve 2023. szeptember 1. napját követően már az alzálogjogosult is kizárólagosan bírósági végrehajtás keretében gyakorolhatja kielégítési jogát.
Tehát a zálogtárgy lefoglalását követően immár az alzálogjog esetén sincs lehetőség a zálogjog bírósági végrehajtáson kívüli érvényesítésének és a kielégítési jog gyakorlása felfüggesztésének és korlátozásának részletes eljárási szabályairól szóló 66/2014. (III. 13.) Korm. rendelet szabályai szerint a kielégítési jognak a bírósági végrehajtáson kívül gyakorlására.
Tekintettel arra, hogy a végrehajtási eljárás során számos esetben zálogjoggal biztosított követelésnek az érvényesítése érdekében kerül elrendelésre, érhető módon a Vht. 11. § (2) bekezdése a következő tartalommal bíró c), d), és e) pontokkal egészült ki.
A végrehajtást kérő a végrehajtási kérelem előterjesztésekor a jövőben köteles lesz közölni, hogy a követelést biztosító jelzálogjogot terheli-e az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett alzálogjog. Igenlő válasz esetén végrehajtást kérőnek az alzálogjog jogosultjára vonatkozó adatokat, illetve az alzálogjoggal érintett ingatlan adatait is közölnie kell. Utóbbi érdekében a végrehajtási kérelem mellékletei között kötelező jelleggel egy 15 napnál nem régebbi hiteles tulajdoni lapot is csatolnia kell a kérelmezőnek.
A Vht. 12. § (2) bekezdése szemantikai jellegű módosítást tartalmaz az áttétel és a visszautasítás kapcsán a korábbi időállapottól eltérően, míg az utolsó fordulat szerinti kiegészítés értelmében a bíróság, illetve a végrehajtás elrendelő közjegyző a végrehajtás elrendelése iránti eljárása során hivatalból köteles megkeresni az ingatlanügyi hatóságot az alzálogjogosultra vonatkozó adatok beszerzése érdekében.
Iménti eljárás lefolytatása során amennyiben a végrehajtást elrendelő bíróság, vagy közjegyző tudomást szerez az alzálogjogosult adatairól és a végrehajtási kérelem tárgyát képező követelést olyan zálogjog biztosítja, amelyet alzálogjog is terhel, akkor a végrehajtást elrendelőre tájékoztatási kötelezettség hárul az alzálogjogosult és a zálogjogosult irányába is. A Vht. 12. § (6) bekezdés a) pontja alapján az alzálogjogosultat a végrehajtást elrendelőnek tájékoztatnia kell a végrehajtás tényéről, valamint arról, hogy az alzálogjogosult alzálogjogból fakadó jogait [Ptk. 5:139. – 5:140. §-ok] a tájékoztatás kézhezvételét követően 15 munkanapon belül gyakorolhatja.
Ezzel összefüggésben az eredeti zálogjogosultat pedig arról kell tájékoztatni, hogy az alzálogjogosult részére igénybejelentési felhívás került megküldésre az előbbiekben részletezettek szerint.
Megkönnyítendő az alzálogjogosult igényérvényesítését, a Vht. 12. § (7) bekezdése szerint, amennyiben az élni kíván abbéli minőségéből fakadó jogaival, akkor a végrehajtást elrendelő a végrehajtható okiratot az eredeti kérelemtől eltérően oly módon állítja ki, hogy az alzálogjogosultat jelöli meg végrehajtást kérőként. Erről a zálogjogosultnak és az alzálogjogosultnak kézbesített végzésben kell rendelkezni, melyben a végrehajtásba belépő alzálogjogosultat az eljárással felmerülő költségek viselésére is kötelezni kell. E végzéssel szembeni jogorvoslati jog a kézbesítetteket illeti meg.
Alzálogjogosult nem csak a végrehajtás elrendelésekor, hanem annak foganatosítása során is beléphet meghatározott feltételek mellett, ezért a Vht. 48. § (2) bekezdése szerint a végrehajtás a zálogtárgy vonatkozásában már az alzálogjogosult kérelmére is felfüggeszthető.
A végrehajtás foganatosítása során a zálogjogosult, illetve az alzálogjogosult akkor kerül abba a helyzetbe, hogy a végrehajtási eljárásba bekapcsolódhasson, ha az adott ügyben eljáró végrehajtó a Vht. 114. § (1) bekezdése, illetve ingatlan esetén a Vht. 140. § (6) bekezdése szerinti igénybejelentési felhívást intéz felé.
Zálogjogosult, illetve alzálogjog esetén az alzálogjogosult végrehajtási eljárásba történő bekapcsolódására vonatkozó eljárási rendet a Vht. 114/A. §-a szabályozza, amely minden esetben a bírósági végrehajtási ügyvitelről és pénzkezelésről szóló 1/2002. (I. 17.) IM. rendelet 7. § (2) bekezdés b) pontja szerint a Vht. 225. § (6) bekezdésében meghatározott végrehajtást foganatosító bíróság előtti nemperes bírósági végrehajtási ügyben kerül alkalmazásra.
Anélkül, hogy tételesen feldolgoznánk a zálogjogosultnak a végrehajtási eljárásba történő bekapcsolódására vonatkozó szabályokat, itt kizárólag az alzálogjogosult aspektusában értelmezhető változásokra kívánunk fokuszálni.
Bíróságnak a korábbiakhoz képest a végrehajtási eljárásba bekapcsolódni kívánó zálogjogosult kérelmét az alzálogjogosultnak is kézbesítenie kell azzal, hogy 8 napon belül nyilatkozzon arról, hogy a zálogjoggal biztosított követelés jogalapját és összegszerűségét, önálló jelzálogjog esetén a jogalapot elismeri-e, illetve milyen összegben ismeri el. Az viszont továbbra is változatlan maradt, hogy közokiratba foglalás esetén a jogalap és az összegszerűség érvényesen nem vitatható ezen nemperes bírósági végrehajtási ügy keretein belül. Alzálogjogosult bekapcsolódás engedélyezése iránti kérelmét az alzálogjoggal biztosított követelés zálogjogosultjának is kézbesíteni kell.
Vitatás esetén a perindítás lehetősége az alzálogjogosult előtt is nyitva áll a Vht. 114/A. § (6) bekezdése értelmében a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény 555. §-a által szabályozott végrehajtási eljárásba történő bekapcsolódás engedélyezése iránti per formájában.
A Vht. 114/A. § (7) bekezdése esetén a kérelmezett összeghez képest kisebb összegben történt ellenérdekű fél általi elismerés esetén az alzálogjogosult tekintetében is adott annak lehetősége, hogy ezen kisebb elismert összeg vonatkozásában kérje a bekapcsolódás engedélyezéséről szóló végzésnek a meghozatalát.
A Vht. 114/A. § (8) – (9) bekezdései szerint a kiadmányozott végzés jogerőre emelkedését követően a végrehajtás zálogtárgy vonatkozásában elrendelt felfüggesztését meg kell szüntetni, kivétel, ha a jogosult a bekapcsolódás engedélyezése iránti per 8 munkanapon belül megindította.
A Vht. 114/A. § (10) bekezdése alapján a fellebbezési jog kiszélesedett az alzálogjogosult irányába is, aki a Vht. 114/A. § (11) bekezdése értelmében engedélyezett bekapcsolódása esetén a végrehajtást kérővel esik egy tekintet alá az eljárásba vitt jogok, valamint a költségek viselése szempontjából.
A zálogjogosultnak és az alzálogjogosultnak a végrehajtási eljárásba történő bekapcsolódását engedélyező végzés hatálya a Vht. 114/A. § (12) bekezdésében előírtak szerint kiterjed minden olyan későbbi végrehajtási ügyre, melyben a zálogtárgy lefoglalására sor került. Azonban a bekapcsolódással indult végrehajtási ügy kizárólag abban az esetben szűnik meg, a többi végrehajtási ügy előzetes megszűnését követően, ha a zálogjogosult és az alzálogjogosult költségei is maradéktalanul megtérülnek a Vht. 114/A. § (13) bekezdése alapján.
Rendkívül fontos, és a jogalkalmazó és a jogkereső közönség által problematikusnak vélt joghézagnak vetett véget a Vht. 114/A. § (14) bekezdésével életbe lépett szabályozás, mivel a kettős igényérvényesítés elkerülése érdekében a zálogjoggal, illetve alzálogjoggal biztosított követelés érvényesítése kapcsán a zálogkötelezett teljes vagyonára elrendelni kívánt ún. kielégítési végrehajtás kérelmezése esetén a zálogjogosultnak és az alzálogjogosultnak egyaránt kérelmeznie kell a zálogjogosulti bekapcsolódás nyomán indult végrehajtási ügynek a befejezését, azzal a feltétellel, hogy ezen ügyben kizárólagosan a bekapcsolódással felmerült költségeire tarthat igényt.
Tudniillik a végrehajtási eljárásnak egyik alapvető tilalma a kettős igényérvényesítésnek az elkerülésre vonatkozik, amelyet szövegszinten a Vht. 18. § (1) bekezdése is külön érint, amikor minden ügyben legfeljebb egy végrehajtható okiratnak a kiállítását teszi lehetővé.
Szó szoros értelmében kettős igényérvényesítésnek nem volt nevezhető, de az adós szempontjából mégis annak volt felfogható az a jogérvényesítés során gyakorta előforduló helyzet, amikor is a zálogjogosult a végrehajtási eljárásba történő bekapcsolódását követően ugyanazon zálogjoggal biztosított követelésének az érvényesítésére a végrehajtás elrendelésére irányadó általános szabályok szerint egy másik végrehajtási ügyet is kezdeményezett végrehajtás elrendelése iránti kérelmének az előterjesztésével.
A zálogjogosultnak a végrehajtási eljárásba történő Vht. 114/A. §-a szerinti engedélyezése nem zárta ki azt, hogy ugyanazon követelésének az érvényesítését a zálogtárgyon felüli szélesebb vagyoni spektrumra is megkísérelje az adóssal szemben a még teljesebb megtérülés reményében. Azonban ez a gyakorlatban azt eredményezte, hogy igaz eltérő helytállási kötelezettség mellett, de ugyanarra a követelésre egyazon felek között két végrehajtási eljárás volt folyamatba. Ezt hivatott végérvényesen feloldani a Vht. 114/A. § (14) bekezdése.
Figyelemmel arra, hogy a végrehajtási eljárás elrendelése során garanciális szabályok érvényesülnek annak érdekében, hogy az alzálogjogosult kielégítési jogát érvényesíthesse, szükséges volt ennek szellemében a már folyamatban lévő végrehajtási eljárásokban az alzálogjogosult bekapcsolódását bizonyos feltételekhez kötni. A Vht. 140. §-a kiegészült egy (6a) bekezdése albekezdéssel, miszerint az alzálogjogosult kizárólag abban az esetben érvényesítheti alzálogjogból fakadó igényét, amennyiben alapügyben az alzálogjogosult és az azzal terhelt követelés zálogjogosultja sem végrehajtást kérő. Ugyanígy korlátozás alá esetett az új (6b) bekezdés szerint az alzálogjoggal terhelt követelés eredeti zálogjogosultjának az igényérvényesítése is, aki kizárólag akkor kapcsolódhat be a végrehajtásba, ha az alzálogjogosult ez irányú kérelmet nem terjesztett elő és az alapügyben az alzálogjogosult és az azzal terhelt követelés zálogjogosultja sem végrehajtást kérő.
További jelentőségteljes változások találhatóak meg a Vht. 157. § (2) bekezdésében, amely alzálogjog esetén az alzálogjogosult követelésének a kielégítését is feltételül szabja az ingatlan árverésen kívül, de árverési vétel szabályai mentén történő értékesítéséhez.
Kulcskérdés a zálogjog, és úgy az alzálogjog esetén a kielégítésnek a kérdése. A Vht. 170. § (2) bekezdése hasonlóan a korábbi szabályokhoz az alzálogjoggal terhelt követelés kielégítésének a rangsorát az alzálogjoggal terhelt követelés rangsorához igazítja. A Vht. 170. § (3) bekezdése szerint a végrehajtási jog bejegyzését követően bejegyzett zálogjog, illetve alzálogjog esetén a korábban bejegyzett végrehajtási joggal biztosított követelésnek a kielégítését követően fennmaradt összeget lehet fordítani a zálogjoggal, illetve alzálogjoggal terhelt követelésre.
A hatálybaléptető rendelkezésekkel szűkszavúan bánt a jogalkotó, ugyanakkor a 2023. szeptember 1. és 2024. december 31. napja között előterjesztett végrehajtási kérelmek kapcsán megengedte a kérelmező számára ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett alzálogjog híján, hogy alzálogjogosulti minőségét az egyes közjegyzői nemperes eljárásokról szóló 2008. évi XLV. törvény szerint kiállított, alzálogjog fennállását tanúsító jogerős bizonyítvánnyal igazolja.
