1997 óta az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) számú Kormányrendelet [OTÉK] szabályai között találhattuk meg a parkolóhelyek kialakítására vonatkozó alapvető előírásokat. A rendelet helyébe azonban 2025. január 1. napjától a településrendezési és építési követelmények alapszabályzataként a 280/2024. (IX. 30.) Kormányrendelet [TÉKA] lép .
Az OTÉK rendelkezéseitől egyes kiemelt beruházások megvalósítása során már 2025. január 1. előtt is lehetőség van eltérni, a 2024. október 1. napjától hatályos 83/2021. (II. 23.) Korm. rendelet szabályai szerint. A parkolóhelyek kialakítására vonatkozó egységes szabályozást azonban a jövőben a TÉKA rendelkezései között kereshetjük. A TÉKA rendelkezéseinek elvi alapját a 2023. december 22. napjától hatályos, a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény [Méptv.] alkotja, amely meghatározza a további szabályozás elvi keretfeltételeit, és törvényi szinten garanciális parkolási szabályokat állapít meg.
Jelen írás csupán a közterületnek nem minősülő telkeken megvalósuló gépjármű-várakozóhelyekre vonatkozó szabályozást mutatja be, a közterületekre, autóbusz- kerékpár- és motorkerékpár várakozóhelyekre vonatkozó előírásokat nem vizsgálja.
A Méptv. által meghatározott szabályozási keretrendszer
A Méptv. a legalább 5000 fő népességgel[1] rendelkező települések, valamint – népességszámtól függetlenül – a fővárosi kerületek, a járásszékhely városok, a budapesti agglomeráció és a Balaton kiemelt üdülőkörzet területén fekvő települések, valamint a világörökségi területen lévő települések helyi építési szabályzatára vonatkozóan ír elő kötelező szabályozási keretfeltételeket. Ezen feltételek határozzák meg, hogy az érintett települések milyen szempontokat kötelesek szem előtt tartani, és érvényesíteni a helyi szabályozásuk során a gépjárművek elhelyezésére vonatkozóan. Elvi alapként jelenik meg, hogy a telken belüli parkolást – akár felszíni, akár parkolóházi megoldás alkalmazásával – előnyben kell részesíteni a közterületi parkolással szemben, természetesen a helyi sajátosságok kötelező figyelembe vétele mellett. Ezen helyi építési szabályzatokban, a felszíni parkolók kialakíthatóságát meghatározó előírásokban fokozott figyelemmel kell lenni a meglévő fák védelmére és a fásításra is.
Jelentős változás, hogy a kötelezően kialakítandó parkolóhelyek számának önkormányzati megállapítása az eddigi „minimum kialakítandó” elv alkalmazása helyett, a továbbiakban a rendeltetési módok szerinti differenciálás elve szerint kerülhet megállapításra a TÉKA alapján, a helyi építési szabályzatokban. Az új rendszerben a jogalkotó el kívánja kerülni az építési beruházásoknál az eddig kötelezően kialakítandó túlzó, igényekhez nem igazodó férőhelyszámok előírását.
Lakosságszámtól és elhelyezkedéstől függetlenül valamennyi helyi önkormányzatra vonatkozó törvényi előírás, hogy a parkolók kialakításának rendjét a helyi építési szabályzatban az akadálymentesítési előírások figyelembevételével szükséges a helyi önkormányzatoknak megállapítania. A TÉKA előírásainál kevesebb akadálymentesített parkolóhelyet és parkolóhely-fásítást nem írhatnak elő az önkormányzatok.
A korábban megvalósult épületek[2] tetőterének beépítése esetén a beépítésből eredő többlet gépjármű elhelyezése az érintett épület telekhatárától mért legfeljebb 1000 méteren belül más telken, parkolóban, parkolóházban vagy a közterület közlekedésre szánt területe egy részének felhasználásával is biztosítható, továbbá a helyi önkormányzat parkolást szabályozó rendelete a parkolóhely pénzbeli megváltásának lehetőségét sem tilthatja meg. Az OTÉK előírásai szerint korábban a települési önkormányzatok a beépítésből eredő többlet gépjármű tekintetében a kötelező személygépkocsi számát legfeljebb annak 50%-áig lecsökkenthették az előírásaikban.
A TÉKA újdonságai
A TÉKA az indokolásában megfogalmazottak szerint, a differenciálás elvének alkalmazásával racionalizálja a parkolóhelyek elhelyezésének szabályait, amelynek köszönhetően a közlekedési és településhálózati adottságokhoz igazodó számú parkolóhelyet kell csak kialakítani. A TÉKA ezen felül meghatározott esetekben és feltételek mellett lehetőséget teremt az eltérésre, valamint arra is, hogy az építési helyszín közelében biztosítsa az építtető a megfelelő gépjármű tárolási, parkolási lehetőséget.
Eltérés lehetősége a TÉKA szabályaitól
A TÉKA szabályaitól való eltérésre mód van egyrészt már a településrendezési tervben történő sajátos szabályok alkalmazásával, másrészt az építési tevékenységek egyedi eseteiben.
A településrendezési terv egyeztetési eljárása során jelentkező eltérési igény esetén az állami főépítész hozzájárulását adhatja az eltéréshez, mégpedig azzal, hogy kiállítja az eltérési igénnyel megegyező záró szakmai véleményét. A főépítész ezen szakvéleményét azonban nem szubjektív értékelése szerint, hanem abban az esetben adhatja meg, ha az eltérési igény megfelel a TÉKA 3.§ (4) bekezdésében foglalt feltételeknek. Ennek hiányában a településrendezési terv eltérő szabályozása csak olyan kérdésekben megengedett, ha a TÉKA erre vonatkozóan a település sajátos szabályozását, tehát az eltérést egyébként megengedi.
Egyedi, építési engedélyhez, egyszerű bejelentéshez vagy örökségvédelmi engedélyhez kötött építési tevékenységek esetén a rendeletben meghatározott feltételek fennállása mellett kérelemre, az eltérést meg kell adni. Az indokoltságról az állami főépítész, az Országos Építészeti Tervtanács vagy a területi építészeti tervtanács dönt hatáskörük függvényében. Amennyiben a feltételek egyébként fennállnak, az eltérési kérelem csupán akkor nem hagyható jóvá, ha az eltéréssel az önkormányzati/kerületi főépítész nem ért egyet és az állami főépítész vagy építészeti tervtanács – akinek a hatáskörébe tartozik az adott beruházással kapcsolatos eltérés indokoltságának megítélése – sem ért egyet.
Az eltérésre vonatkozó kérelmet településrendezési munkarésszel vagy településrendezési szakági munkarésszel és indokolással kell alátámasztani. Az eltérés indokoltságát megalapozhatja, ha a kialakult állapot alapján új gépjármű várakozóhely csak zöldfelület igénybevételével, illetve mű- vagy helyi emlék sérelmével lenne kialakítható, továbbá ha az érintett telek domborzati adottságai miatt gépjárművel egyébként sem közelíthető meg, vagy az ingatlan közösségi közlekedési ellátottsága alapján a gépjármű várakozóhelyek száma csökkenthető. A jogszabály úgy fogalmaz, hogy az egyedi eltérést meg kell adni, ha azt ezen – zárt felsorolás szerinti – feltételek közül valamelyik indokolja, ugyanakkor azt nem zárja ki, hogy más indokok fennállása az eltérés megengedhetőségét ne alapozhatnák meg.
Az egyedi eltérés mértéke a kialakítandó gépjármű várakozóhelyek száma tekintetében akár 100 százalékos is lehet.
Differenciált szabályozás
A nagyvárosias és kisvárosias, valamint kertvárosias lakóterületeken, továbbá településközponti vegyes területen, intézményi vegyes területen, hétvégi házas üdülőterületen nem helyezhető el parkolóterület és gépjárműtároló a 3,5 tonna önsúlynál nehezebb gépjárművek és az ilyeneket szállító járművek számára. A kertvárosias és falusias lakóterületeken, hétvégi házas üdülőterületen ezen felül parkolóház sem helyezhető el. Parkolóház az intézményi vegyes területen elhelyezhető önállóan vagy vegyesen. Telken valamennyi övezetben elhelyezhető a főépülettel együtt vagy annak felépítését követően gépjárműtároló (nem parkolóház).
Bár a TÉKA is határoz meg minimum számokat a kötelezően kialakítandó parkolóhelyekre vonatkozóan, ezt differenciáltan, a létesítmények rendeltetése, funkciója alapján határozza meg, a 4. számú mellékletében. A melléklet terjedelme nem engedi, hogy azt teljes egészében pontos szövegezésével bemutassuk itt, azonban néhány jelentősebb példával nagyságrendileg szemléltetjük a szükséges parkolóhelyek számát:
Egy személygépkocsi elhelyezését kell biztosítani
- önálló lakásonként, üdülőkként,
- ha a kereskedelmi/szolgáltató létesítmény árusítóterme 100 m2-nél kisebb, akkor minden megkezdett 15 m2 után, majd efelett 5000 m2 -ig minden megkezdett 20 m2 után, és az 5000 m2 feletti rész tekintetében minden megkezdett 30 m2 után,
- szállások esetén az önálló egységek minden 2 vendégszobája, apartmanja után,
- vendéglátó önálló rendeltetési egység fogyasztóterének minden megkezdett 10 m2 nettó alapterülete (ideértve kerthelyiséget, nem közterületen lévő teraszt is) után
- köznevelési intézmények minden megkezdett 30 m2-e után,
- felsőoktatási intézmények minden megkezdett 20 m2-e után,
- iroda helyiségek minden megkezdett 20 m2-e után
- ipari, üzemi, raktározási, logisztikai önálló rendeltetési egység minden 3 helyben dolgozó munkavállalója után,
- fekvőbeteg-ellátó egészségügyi önálló rendeltetési egység minden megkezdett 4 betegágya után,
Összehasonlításképp megjegyezzük, hogy korábban lakásonként a helyi építési szabályzatban meghatározott számú személygépkocsi elhelyezését kellett biztosítani, azzal, hogy a helyi építési szabályzat kötelezően legfeljebb egy személygépkocsi elhelyezését írhatta elő. A szálláshelyek szintén jól járnak a módosítással, ugyanis korábban minden vendégszoba után kellett várakozóhelyet létesíteni, nem minden második vendégszoba után. A kereskedelmi egységek tekintetében enyhébb lett az előírás, korábban ugyanis minden megkezdett 10 m2 után kellett 1 várakozóhelyet létesíteni, majd 100 m2 felett 20 m2-enként egyet. Ez alól kivétel azonban, és szigorítást mutat a kereskedelemről szóló törvény szerinti napi fogyasztási cikket értékesítő üzletekre vonatkozó szabály, itt ugyanis az árusítótér 400 m2-éig minden megkezdett 10 m2 nettó alapterülete után 1 várakozóhely kialakítása szükséges, a korábbi 100-400 m2 közötti területre előírt 20 m2-enkénti kötelezettséggel szemben.
Nem kell parkolóhelyet biztosítani ugyanakkor számos kereskedelmi, szolgáltató önálló rendeltetési egység esetén, így például ha az gyalogos alul- vagy felüljáróban, önálló parkolóház földszintjén, vagy közforgalmú személyközlekedés állomásának utasforgalmat szolgáló épületében helyezkedik el. Nem szükséges parkolóhelyet biztosítani a vendéglátó önálló rendeltetési egység közterületi terasza esetén sem.
Meglévő építmények bővítése, átalakítása, rendeltetésük módosítása esetében az ebből eredő többlet gépjármű elhelyezéséről kell gondoskodni, a meglévők megtartása mellett. Műemlék – ideértve a helyi emléket is – bővítéssel nem járó átalakítása, rendeltetés módosítása esetében fő szabály szerint nem kell többlet gépjármű elhelyezési lehetőségét biztosítani, kivételt képez itt például a napi fogyasztási cikket értékesítő üzlet bővítésének esete.
Főszabály szerint a gépjárműveket telken belül, elsődlegesen épületben vagy terepszint alatti építményben kell elhelyezni, azonban ha a telek adottságai szükségessé teszik, és azt a helyi építési szabályzat megengedi akkor a telekhatártól mért, legfeljebb 500 méteren belüli más, gépjármű elhelyezésére szolgáló helyeken is megoldható.
Mozgásukban korlátozottak parkolóhelyei
Korábban az OTÉK a várakozóhelyekre vonatkozóan írta elő a mozgáskorlátozottak számára is alkalmas parkolás lehetőségének biztosítását, ahol minden megkezdett 50 db várakozóhelyből legalább egyet a mozgásukban korlátozottak részére kellett kialakítani, amelyekből legfeljebb négy volt közvetlenül egymás mellé helyezhető. A TÉKA a parkolóházak és a közhasználatú területek esetén nyújt csak ezirányú szabályozást. A TÉKA alapján a parkolóházakban a mozgásukban korlátozottak részére kialakított várakozóhelyeknek akadálymentes elérési útvonalon elérhetőnek kell lenniük. A közhasználatú[3] építményekhez tartozóan pedig legfeljebb 200 gépjármű befogadóképességű parkolóban minden megkezdett 20 várakozóhelyből legalább 1 akadálymentes, a 200 gépjárműnél nagyobb befogadóképességű parkolóban ezen túlmenően 25 várakozóhelyenként további 1 akadálymentes várakozóhely létesítendő.
Parkolóhelyek minimális méretei, kialakításuk egyéb előírásai
A személygépjármű várakozóhelyek tervezése, méretezése kapcsán a TÉKA 2. számú mellékletét érdemes áttanulmányozni a jogszabály törzsszövege mellett. Várakozóhelyenként minimum 4,8 × 1,8 méter befoglaló mérettel szükséges számolni, mozgáskorlátozott parkolóhely esetében 5,4 × 3,6 méterrel. Egy gépjármű tárolására kialakított hely (gépjárműtároló) mérete azonban 2,8 × 5,5 m (ez korábban 2,7 × 5,5 volt). Lehetőség van – közforgalom számára nem megnyitott gépjárműtárolókban – az álláshelyeknél legfeljebb 20%-ig kisebb mérettel számolni a kisméretű gépjárművek számára (4,11 × 2,2 m). A befoglaló méreten túl a rendelet előírásokat tartalmaz a megengedett lejtésre, visszafordulási útvonalra vonatkozóan is, ezeket érdemes áttanulmányozni, és nem a megszokott OTÉK szerint tervezni.
Elektromos töltőpontok
Az elektromos töltőpontok vonatkozásában sok helyen felmerülhet fejlesztési kötelezettség, ugyanis ezen a területen némi szigorítás látszik. A kereskedelemről szóló törvény alapján napi fogyasztási cikket értékesítő üzleteknél[4] kialakított várakozóhelyeknél minden megkezdett 100 újonnan létesített várakozóhelyből legalább négyet elektromosgépjármű- töltőponttal kell ellátni. Amennyiben 2025. január 1-én már meglévő várakozóhelyről beszélünk, úgy csak a 300 m2-nél nagyobb nettó alapterületű üzleteknél szükséges töltőpontot létesíteni, négy helyett csupán kettőt[5]. Akár új, vagy meglévő várakozóhelyről van szó, az elektromosgépjármű-töltőállomások 5 százalékának, de legalább egynek akadálymentesnek kell lennie. Fizetős várakozást biztosító hely esetén minden megkezdett 100 várakozóhelyből legalább négyet[6] elektromosgépjármű-töltőponttal kell ellátni (a teljesítményszint tekintetében ugyanakkor nincs megkötés, vagyis lehet normál AC, de lehet gyors HPC töltő is), függetlenül attól, hogy új vagy meglévő létesítményről beszélünk. Korábban 100 várakozóhelyből kettőt kellett ilyen töltőponttal ellátni, így itt sok helyen beruházni lesz szükséges. A 2025. január 1-én már meglévő létesítmények esetén kisebb segítséget nyújt, hogy az elektromos töltőpontok kialakítására 2026. január 1. napjáig van lehetőség, már amennyiben az 1 év egy ilyen fejlesztésre alkalmas időtartamnak tekinthető.
Kötelező fásítás
A TÉKA előírja, hogy lehetőség szerint a 10 gépjárműnél nagyobb befogadóképességű felszíni várakozóhelyet 1,50 méter széles, a lehető legnagyobb mértékben összefüggő zöldfelületbe telepített fasor kialakításával fásítani kell. Ettől – nem közterület esetén – akkor lehet eltekinteni, ha a megvalósítást a helyi adottságok kizárják. Ezen felül külön figyelmet szükséges fordítani a parkolók árnyékolására is, amelynek érdekében minden megkezdett 6 db várakozóhely után 1 db nagy lombkoronájú fát szükséges telepíteni, vagy 4 db várakozóhely után 1 db közepes lombkoronájú környezettűrő, többször iskolázott lombos fát. Ezen árnyékolási funkciót ellátó fák telepítési helyére vonatkozó további előírást a rendelet azonban nem tartalmaz.
Az árnyékolást biztosító fásítás helyett a rendelet alternatív megoldási lehetőséget kínál. Lehetőség van megújuló energia műtárgy elhelyezésével kiváltani az árnyékolást célzó fásítási kötelezettséget, de ezesetben a telken belül máshol kell fákat telepíteni, amelyek így már nem feltétlen nyújtanak majd árnyékot. Amennyiben ez a pótló fásítás sem megoldható a telek adottságai vagy biztonsági tényezők miatt, úgy az érintett települési önkormányzat által a telek 500 m-es környezetében kijelölt területen szükséges fásítást végezni. Ezen fásításra vonatkozóan további kritériumot azonban a jogszabály nem fogalmaz meg, így amennyiben ezzel a lehetőséggel kíván élni valaki, érdemesebb előzetesen az önkormányzattal egyeztetnie.
A szerzők:
Unger Balázs, a Bán, S. Szabó, Rausch & Partners Ügyvédi Iroda szakértője:
Bach Szabina, a Bán, S. Szabó, Rausch & Partners Ügyvédi Iroda szakértője:
[1] Az utolsó helyi önkormányzati képviselők és polgármesterek általános választása szerinti év első napján fennálló népességszám szerint
[2] Azon épületeknél, amelyek használatát az építésügyi hatóság 2019. március 15-e előtt engedélyezte vagy tudomásul vette.
[3] Méptv. 16.§ 72. közhasználatú építmény, építményrész, terület, tájépítészeti alkotás: az olyan építmény, építményrész, terület vagy tájépítészeti alkotás, amely
a) egy vagy több, a település, településrész ellátását szolgáló funkciót tartalmaz,
b) használata meghatározott esetekben kötelező, illetve elkerülhetetlen, jellemzően oktatási, egészségügyi, szociális, kulturális, hitéleti, sport, pénzügyi, kereskedelmi, szolgáltatási, közigazgatási, igazságszolgáltatási célú építmények, vagy
c) törvényben vagy kormányrendeletben közszolgáltatásként meghatározott;
[4] TÉKA 4.sz. melléklet 3. pont a kereskedelemről szóló törvény szerinti napi fogyasztási cikket értékesítő üzlet
– árusítóterének 1–400 m2-éig minden megkezdett 10 m2 nettó alapterülete után,
– árusítóterének 401–5000 m2-éig minden megkezdett 20 m2 nettó alapterülete után,
– árusítóterének 5001 m2-étől minden megkezdett 30 m2 nettó alapterülete után,
– ha az adottságok szükségessé teszik, a gépjármű-várakozóhelyek a telekhatártól mért, legfeljebb 500 méteren belüli más telken parkolóban, parkolóházban vagy a közforgalom céljára átadott magánút egy részének felhasználásával alakíthatók ki,
– árusítóterének bővítése, átalakítása, rendeltetésük módosítása esetében a 3.1–3.4. pontban meghatározott számú gépjármű elhelyezését biztosítani kell, kivéve, ha a bővítésre, átalakításra, rendeltetésmódosításra kizárólag a hulladékról szóló törvény szerinti kötelező visszaváltási díjas rendszerbe tartozó, kormányrendeletben meghatározott termékek visszaváltását biztosító automata visszaváltó berendezés elhelyezése, üzemeltetése érdekében kerül sor,
– meglévő építmények esetén a hulladékról szóló törvény szerinti kötelező visszaváltási díjas rendszerbe tartozó, kormányrendeletben meghatározott termékek visszaváltását biztosító automata visszaváltó berendezés elhelyezését és üzemeltetését az üzlet parkolójában biztosító konténer által elvont parkolóhelyeknél a parkolóhely pótlása nem szükséges,
[5] A 2025. január 1. napján 20 000 lakosnál kisebb lakónépességű településeken, a 300–1500 m2 közötti nettó árusítóterű üzletek meglévő várakozóhelyeinél a legalább kettő elektromosgépjármű-töltőpontot csak 2026. január 1-jéig kell kialakítani.
[6] (3) 2025. január 1. napján meglévő építmények esetén minden megkezdett 100 várakozóhelyből legalább négyet 2026. január 1-jéig kell elektromosgépjármű-töltőponttal ellátni.
