Az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetése – Beszélgetés Krüpl László ingatlanjogi szakértő ügyvéddel

“Mindenkinek fájdalmas lesz az elektronikus ügyintézés megtanulása, és a jogi szakma számára többletfeladatokat, többletkötelezettségeket is fog jelenteni. Mégis a jövőbe mutat a szabályozás és érdemes haladni a korral” – mondja Krüpl László ügyvéd. Az ingatlanjog szakértőjével az E-ING rendszer bevezetéséről, a hatályba léptetés elhúzódásának okairól, az ügyvédi eljárási jogosultság feltételeiről, az e-ügyintézés menetéről és az új szabályozás által bevezetett legjelentősebb változásokról beszélgettünk.

Kezdjük egy személyesebb kérdéssel. Milyen út vezetett az ingatlanjogig, milyen ügyek tartoznak jelenleg a portfóliójába?

Közel tizenhét éve dolgozom jogászként. Az egyetem után elvégeztem egy külföldi posztgraduális képzést, és ezt követően több nemzetközi ügyvédi irodában dolgoztam. Ezek között volt olyan, ahol egy rotációs rendszer keretében nemcsak az ingatlanjogi, hanem a vállalatfelvásárlási csoport munkájában is részt vehettem, valamint tapasztalatot szereztem banki finanszírozások, kereskedelmi szerződések és peres eljárások területén. Azért lett az ingatlanjog a fő profilom, mert egy ingatlan a maga fizikai valójában megjelenik, nem mozdítható, az országhatárokon belül marad. Ahol ingatlanok vannak, ott mindig lesznek ezzel kapcsolatos jogi ügyek is. Számomra mindig nagyon fontos volt, hogy szemmel is látható, kézzel fogható projekteken dolgozzam. Az ingatlanjog számos egyéb lehetőséget is rejt magában  a klasszikus tranzakciókon (ún. “share-deal“-eken, vagy “asset-deal“-eken) túl, így például zöldmezős beruházások megvalósulásában is segítséget nyújtunk. Szakértelmünk az ingatlan beruházások tekintetében kiterjed az irodaház, lakóingatlan, ipari ingatlan, megújuló energiaforrás (elsősorban naperőműparkok) projektek széleskörű jogi támogatására is.

Az ügyfeleket a kezdeti kapcsolatfelvételtől az ügylet lezárásáig támogatjuk, sokszor irányítjuk az értékesítési folyamatot, vagy vevőt keresünk egy adott projektre. Foglalkozunk bérbeadói, illetve bérlői képviselettel is. A munkamódszerünket az jellemzi, hogy nemcsak a jogi, hanem az üzleti kérdésekre is fókuszálunk, pl. egy bérleti szerződésnél nemcsak a jogszabályt, hanem az üzleti elemeket (pl. biztosíték mértéke, bérleti díjmentes időszak, bérleti díjkedvezmények stb.) is vizsgáljuk; egy akvizíció esetén pedig a vételárszámítási mechanizmus kialakításában is nyújtunk tanácsot, vagy az ún. earn-out fázisban segédkezünk. Mindezek mellett még ingatlannal kapcsolatos perekben is ellátunk jogi képviseletet.

A közigazgatási eljárásoknál megfigyelhető az elektronikus eljárások térnyerése. Ezek közül az ingatlannyilvántartás szinte az egyetlen, ami még papír alapon működik. Mi indokolta az E-ING rendszer bevezetését?

A központi kormányzati stratégia része a digitális állam megvalósítása. A digitális állam célja a gördülékenyebb ügyintézés, és az, hogy ezen keresztül az állam hatékonyabban szolgálhassa az állampolgárait. Az e-ingatlan-nyilvántartás már a környező országokban – például Ausztriában, Lengyelországban, Szlovákiában, Romániában – több, mint tíz éve bevezetésre került, így jogos az igény, hogy mi is felzárkózzunk. Ezekben az országokban a papír alapú eljárás mellett lehetőség van arra, hogy elektronikus úton történjen az ügyintézés. A korábbi tervekkel ellentétben nálunk is az várható, hogy

az elektronikus eljárás mellett a papír alapú eljárás szintén határozatlan ideig működni fog még.

Szerintem ez egy jó döntés, azonban azzal kell számolni, hogy hosszú távon meg fog szűnni a papír alapú ügyintézés lehetősége.

Minden ügyvédnek lesz jogosultsága eljárni E-ING rendszerben?

Az elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás során azaz ügyvéd járhat majd el, aki három szakmai követelménynek megfelel: az egyik a kötelező továbbképzés elméleti részének teljesítése, mely a területi ügyvédi kamara által működtetett kötelező továbbképzési rendszer keretében végezhető el; a második a gyakorlati vizsga sikeres abszolválása, amelynek előfeltétele az elméleti vizsga teljesítése. Mindezek mellett az e-ingatlan-nyilvántartási ügyekre kiterjedően kiegészítő felelősségbiztosítást is kell kötnie az eljáró ügyvédnek. Aki ezen feltételeket teljesíti, az már most kérheti a területi ügyvédi kamarától annak nyilvántartásba vételét, hogy ő ingatlanügyekben elektronikus módon jogosult eljárni, legkorábban 2025. január 15. napjától.

A tervek szerint az e-ingatlan-nyilvántartás többszöri halasztást követően 2025. január 15-én hatályba lép és elindul a rendszer működtetése. Mi az oka a hatályba léptetés elhúzódásának?

Többször elhalasztotta a jogalkotó a hatályba lépést, melynek oka, hogy nagyon nagy változás az új rendszer, az éles üzemmódot pedig jól kell beindítani. Ne feledjük, hogy összesen 16 millió önálló helyrajzi szám van, azaz ennyi önálló, bejegyzett ingatlan van ma nyilvántartva Magyarországon. Az emberek többségének a fő vagyoneleme az ingatlan. Nyilvánvaló, hogy egy ekkora adatbázis működtetése egy nagyon körültekintő, gondosan kidolgozott és a gyakorlatban gördülékenyen működő rendszert követel meg. Emlékezzünk arra, hogy a jelenlegi rendszer 1997 óta létezik, amely semmilyen szempontból nem automatikus: a nyilvántartás manuálisan vezetett és papír alapú, amelynek tartalma szintén manuálisan kerül gépi adathordozón rögzítésre.

A jelenlegi rendszer nem “okos rendszer”, szemben az új rendszerrel, amely képes lesz automatikusan kommunikálni más közhiteles nyilvántartásokkal (pl. lakcím-nyilvántartás, műemlékvédelmi nyilvántartás, cégnyilvántartás). Amennyiben ezen nyilvántartásokba változást jegyeznek be, úgy ez a változás automatikusan meg fog jelenni az ingatlan-nyilvántartásban is.

Az új rendszer kisebb mértékben vesz majd igénybe humán erőforrást, mert az ügyek egy jelenleg szűk részét egy automata rendszer fogja elbírálni. Amennyiben az ügy nem egyszerű megítélésű, úgy nem kerülhet automatikus döntési eljárásba és az ügy, ugyanúgy, mint eddig ügyintézőhöz fog kerülni elbírálásra.

Az elektronikus rendszer országos illetékességgel fog majd rendelkezni, így a tervek szerint a rendszer nem területi alapon fogja kiosztani az ügyeket, hanem leterheltség szerint. Tehát elképzelhető, hogy a központból egy adott településen lévő ingatlant érintő ügy más településre kerül ügyintézés céljából. További előnye, hogy

a jövőben senkinek sem kell majd postán feladni a beadványokat.

Ha én, mint állampolgár szeretnék elektronikusan ingatlanügyet intézni, mire lesz szükségem?

Először is a kormányablakban be kell jelentkezni az ún. DÁP rendszerbe és le kell tölteni a DÁP mobilalkalmazást (Digitális Állampolgárság Program). Tudomásom szerint a magyar állampolgárok kb. 90%-a még nem regisztrált be ebbe a rendszerbe. Másodsorban pedig jogi képviselőt kell megbízni az ügy ellátására.

Mi a helyzet külföldi ügyfél esetén, a külföldön kelt meghatalmazás elfogadott lesz?

Lehetőség lesz arra, hogy a DÁP mobilalkalmazással nem rendelkező külföldi személy indítson ügyet, de ez esetben a papír alapú, külföldön adott és megfelelő alakszerűségekkel ellátott meghatalmazást egy magyarországi közjegyző fogja regisztrálni az E-ING rendszerbe.

Milyen újdonságokat emelne ki?

Több változás is lesz, amelyek közül kettőt emelnék ki.

Véleményem szerint a legfontosabb, hogy átalakul a függőben tartás, mint eljárásjogi és a tulajdonjog fenntartás, mint anyagi jogi jogintézmény. Eddig, ha tulajdonjog fenntartással történt az adásvételi szerződés megkötése, akkor e tény bejegyzésre került a tulajdoni lapra is, és a kérelem ügyintézése azonnal megkezdődött. A függőben tartás esetén pedig a kérelem ténye az ingatlan tulajdoni lapjának első részén széljegyzésre került, azonban maga a kérelem nem került azonnal ügyintézésre, hanem legfeljebb hat hónapig függőben tartásra került az eljárás, és ebben az esteben ezen széljegy miatt a soron következő kérelmeket is csupán széljegyzésre kerültek, és azokat a földhivatal nem intézte el, csupán a függőben tartott kérelem elintézését követően.

A jogalkotó a két jogintézményt összegyúrva egy harmadikat hozott létre: a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot.

Álláspontom szerint dogmatikailag helyesen és a gyakorlati szempontok szem előtt tartása mellett. A felek a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot határozott vagy határozatlan időre (legfeljebb 5 évre) kérhetik majd bejegyezni, ezen idő elteltével törlődik a vevői jog tekintet nélkül arra, hogy közben a vevő tulajdonjoga bejegyzésre került-e vagy sem. A vevői jog bejegyzésére vonatkozó kérelme esetén a kérelem széljegyzésétől számított 6 hónap elteltéig az ingatlannal kapcsolatban érkező további kérelmek csak széljegyzésre kerülnek és attól függ majd a bejegyzésük, hogy a vevői jog sorsa hogyan alakul. Továbbá, 6 hónap elteltével a vevői jog bejegyzésének hatálya azonos lesz a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom hatályával, azaz a vevői jog jogosultjának beleegyezése kell majd további, az ingatlannal kapcsolatos jogszerzéshez. Egy példával élve: ha egy ingatlan adásvétel esetén a vevői jog bejegyzésétől számított 6 hónap alatt a vételár megfizetésre kerül, akkor a vevői jog jogosultja lesz az ingatlan tulajdonosa, és a vevői jog bejegyzését követően a tulajdoni lapra bejegyzett széljegyek szerinti jogok is bejegyzésre kerülnek. Viszont, ha az ügylet meghiúsul, a vevői jog törlésre kerül, nem lesz tulajdonosváltozás és az azt követő olyan széljegyek, melyek a vevő tulajdonszerzését feltételezték, szintén törlésre kerülnek.

Emellett érdemes szólni a perbejegyzésről (amely felváltja a perfeljegyzést). Az ingatlannal kapcsolatos perek korábban nem mindig és nem azonnal látszódtak a tulajdoni lapon annak ellenére, hogy ez a közhitelességet segíti elő és fontos jogi érdek fűződik hozzá.

Az új szabályozás alapján a bíróság, a keresetlevél alperesnek történő kézbesítésével egyidejűleg, köteles hivatalból értesíteni a földhivatalt, és kérni a perindítás tényének bejegyzését. Így harmadik személyek, például akik meg szeretnék vásárolni az adott ingatlant, időben értesülnek a per tényéről.

Végül azt emelném ki, hogy a jogalkotó szándéka szerint az alapelvi követelmények és garanciák a törvényben jelennek meg, az egyéb, gyakorlati jellegű rendelkezések pedig a végrehajtási rendeletben kerülnek meghatározásra. Ezen megközelítés egyfajta rugalmasságot is biztosít a jogalkotó számára, amely a jelen korban, gyorsan változó világunkban szükségesnek mondható.

Örüljünk akkor az új szabályozásnak?

Szerintem a földhivatalok jól működnek, viszont a szabályozás már nem felel meg a 21. század elvárásainak.

Mindenkinek fájdalmas lesz az elektronikus ügyintézés megtanulása, és a jogi szakma számára többletfeladatokat, többletkötelezettségeket is fog jelenteni. Mégis a jövőbe mutat a szabályozás és érdemes haladni a korral.

Azt gondolom, hogy a kezdeti gyermekbetegségek után összességében pozitív lesz a végeredmény, és bízom benne, hogy az állam ezzel hatékonyabban tudja majd ellátni a szolgáltató funkcióját.