A 2023. június 24. napján hatályba lépett építményi jog nem először tűnik fel a magyar jogrendszerben. Első bevezetésére az 1930-as évek elején került sor, ugyanakkor az már az 1959. évi polgári törvénykönyvbe nem került be. Ebből adódóan felmerülhet a kérdés, hogy mi is a pontos tartalma a jogintézménynek, a hatálybalépésével milyen változásokra lehet számítani, illetve egyáltalán mi indokolta az egyébként rövid ideig hatályban lévő jogintézmény újbóli bevezetését? Az alábbiakban e kérdésekre keressük a válaszokat.
Az építményi jog tartalma és jellemzői
Az építményi jog alapján az építményi jogosult – aki kizárólag jogi személy lehet – az ingatlanon vagy annak felszíne alatt épületet létesíthet, illetve hasznosíthat.
Ezt a meghatározást a Ptk. akként konkretizálja, hogy a jogosultnak jogában áll különösen épület építése vagy építtetése, és ennek érdekében az alapul szolgáló ingatlan igénybevétele, továbbá a felépült vagy már fennálló épület birtoklása, használata és hasznainak szedése.
“Fontos leszögezni, hogy az építményi jog szabályaiban használt „épület” kifejezés nem csupán a szó köznapi értelmében vett épületet jelöl, hanem az magában foglalja akár a naperőműveket, autópályákat, alul- és felüljárókat egyaránt” – emeli ki Kiss Patrik, az act Bán és Karika Ügyvédi Társulás szakértője.
Az építményi jog az alapul fekvő ingatlanon túl kiterjed az annak alapján létesített vagy hasznosított épületre, továbbá annak alkotórészeire is. A jog alapítása határozott, legfeljebb 50 éves időtartamra, írásban történhet, és annak létrejöttéhez az alapítás jogcímén kívül az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is szükséges.
Az építményi jog legjelentősebb tulajdonsága, hogy az forgalomképes, tehát átruházható, megterhelhető. Ez utóbbi tulajdonságánál fogva várhatóan számos beruházás során kiemelt szerepet fog betölteni, hiszen amíg más jogok elzálogosítására csak a hitelbiztosítéki nyilvántartásba való bejegyzéssel kerülhet sor, addig azáltal, hogy az építményi jogot be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba, egyúttal lehetővé válik annak jelzálogjoggal való megterhelése is. Ez utóbbi lehetőség a közbizalmat és a közhiteleséget kellően magas fokon képes biztosítani, ezáltal sokkal megbízhatóbb a finanszírozók, bankok szempontjából, és ezért a beruházás hitelképessé válhat.
Ugyancsak jelentős, hogy az építményi joggal érintett építmény megsemmisülése nem eredményezi az építményi jog megszűnését, továbbá az azzal sem szűnik meg, ha az ingatlan és az épület tulajdonjogát ugyanazon személy szerezné meg.
A bevezetés indokoltsága, a várható gazdasági következmények
A jogintézmény hatálybalépése előreláthatóan jelentős pozitív hatást fog gyakorolni a különféle beruházások – különösen a naperőmű-beruházások – sikerességére. Az építményi jog beiktatását megelőzően a problémát az jelentette, hogy a jövőben létesítendő építmény, műtárgy nem volt jelzálogjoggal terhelhető, illetve azt hitelfedezetként nem fogadták el. Ennek oka az volt, hogy a finanszírozandó beruházás értékéhez viszonyítva az alapul szolgáló ingatlan vagy nem jelentett elegendő fedezetet, vagy azzal a hitelt igénylő beruházó – tulajdonjog hiányában – nem rendelkezhetett.
Az építményi jog törvényi indokolása is kiemeli, hogy a fentiek tipikus és konkrét, igen jelentős akadályt képeztek a naperőművi beruházásoknál, hiszen ebben a körben a befektetés értékét még csak nem is a beépítésre vagy telepítésre kerülő eszköz adja, hanem az adott földterülethez kötött erőművi engedély és hosszútávú állami átvételi garancia.
Számos alkalommal lehetett találkozni azzal, hogy az ingatlanon létesített naperőművet az illetékes földhivatal nem minősítette külön ingatlannak, ezért a beruházó a naperőművet önállóan nem is tudta elzálogosítani, végeredményében pedig a projekt kivitelezéséhez szükséges hitelhez sem jutott hozzá.
E finanszírozási és hitelbiztosítéki akadályok orvoslására az építményi jog előreláthatóan megfelelő eszközként szolgálhat majd, hiszen az jelzálogjoggal megterhelhető, s ebből adódóan az igényelt fedezet kellő biztosítékát képezheti. Ehhez hasonlóan hitelbiztosítékként jelentős nemzetgazdasági igényt tudna kielégíteni a közterületeket érintő építési koncessziók, a közterületeken megvalósuló, azok alatt, illetve felett tervezett építési beruházások – különösen autópálya, alagút, híd, mélygarázs – finanszírozása esetén is az erre vonatkozó speciális jogi szabályozás mellett.
Hogyan tovább?
A fentiek szerint az építményi jog bevezetése várhatóan számos beruházási akadályt kiküszöböl, ugyanakkor a bevezetésével több válaszra váró kérdés is felmerül. Kérdéses egyrészről, hogy a jogalkotó hogyan fogja a továbbiakban kezelni az építményi joggal némileg rokon, ugyanakkor beruházás szempontjából előnytelenebb jogintézményt, a földhasználati jogot. Szintén kérdéses, hogy az építményi jog ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó háttérszabályai miként fognak rendelkezni. Ez utóbbi kapcsán a bankok szempontjából különösen fontos kérdésként merül fel, hogy vajon az építményi jog alapján létesített épület külön helyrajzi számon, és így külön tulajdoni lapon kerül-e majd az ingatlan-nyilvántartásba.
“Álláspontunk szerint a jogalkotói intézkedés az egyelőre megválaszolatlan kérdések felmerülése ellenére is előremutató, hiszen az építményi jog annak jellegéből fakadóan kiemelkedő potenciállal bír a gazdasági élet fellendítése kapcsán“ – zárta szavait Kiss Patrik, az act Bán és Karika Ügyvédi Társulás munkatársa.
