Az ingatlan adásvétel kapcsán felmerülő néhány jogi fogalom tisztázásához nyújt segítséget Jagusztin Tamás, a Pest Vármegyei Főügyészség Közérdekvédelmi Osztály osztályvezető ügyésze a Legfőbb Ügyészség új edukációs sorozatának első részében.
Ha ingatlan eladására-vásárlására gondolunk, akkor tudjuk, hogy az eladó és a vevő szerződést kötnek egymással.
A szerződés alapján a földhivatal jegyzi be az vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, azon belül is a tulajdoni lapra. Fontos, hogy a vevő a bejegyzéstől – és nem a szerződés aláírásától – számít tulajdonosnak.
Azonban a folyamat gyakran nem itt kezdődik. Lehetőség van arra, hogy, hogy a vevő kinyilvánítsa a szándékát, hogy meg szeretné vásárolni az ingatlant, és úgynevezett írásbeli vételi szándéknyilatkozatot tesz. Az eladó döntése, hogy a nyilatkozatot elfogadja-e. Ha határidőn belül megérkezik a vevőhöz a nyilatkozat arról, hogy az eladó elfogadta a vevő nyilatkozatát, és abban is megegyeznek, hogy meghatározott határidőn belül adásvételi szerződést fognak kötni, akkor a vevő vételi szándéknyilatkozata ajánlattá válik.
Az ajánlat elfogadásával létrejön a felek között az előszerződés. Ez a szerződés tehát még nem a végleges adásvételi szerződés, mivel nem tartalmaz minden részletkérdést az adásvétel kapcsán. Előszerződés szándéknyilatkozat nélkül is készülhet, ha a felek egyből előszerződést kötnek.
Az előszerződésben a feleknek meg kell határozniuk a későbbi szerződés lényeges feltételeit: a felek személyét, az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló akaratot, az ingatlannak és a vételárnak a megjelölését. Ezen elemeknek a későbbi, végleges adásvételi szerződésben is szerepelniük kell, mivel ezek nélkül a szerződés nem jön létre, de természetesen ennél sokkal több mindent tartalmaz egy szakszerűen elkészített ingatlan adásvételi szerződés.
Ingatlan adásvételekor mind az elő, mind a végleges adásvételi szerződést írásba kell foglalni, hogy érvényes legyen.
Az előszerződés célja, hogy mindkét fél biztos legyen abban, hogy az adásvétel a megállapodásuk szerint fog végbe menni, amelynek komolyságát pénzátadással szokták biztosítani. Ez lehet előleg vagy foglaló, de egyáltalán nem mindegy, hogy melyiket alkalmazzák.
Az előleg olyan összeg, amit előre átad a vevő. Ha bármely okból a végleges szerződést nem kötik meg, vagy azt felbontják, az összeg visszajár a vevőnek. Ebből következően nem is jelent biztosítékot egyik fél számára sem arra, hogy a másik fél teljesíteni fogja a szerződést, és nem áll el a szándékától.
Ezzel szemben egész más a helyzet, ha ugyanezt az összeget foglalóként adja át a vevő. Ekkor, ha a vevő a szerződés meghiúsulásáért felelős (pl. meggondolja magát), az átadott foglalót az eladó megtarthatja. Ha pedig az eladó a felelős, akkor a kapott foglaló visszaadásán felül a foglalóval azonos összeget köteles megfizetni a vevőnek, tehát összesen a foglaló dupláját kell visszaadnia. A foglaló rendszerint ugyanúgy a vételár egy része szokott lenni (tehát abba beszámít), mint az előleg.
Fontos! A felek közötti szerződésben a törvény számos rendelkezésétől el lehet térni, ezért mindig kellő figyelemmel és alapossággal át kell tanulmányozni a szerződést, és szükség esetén kérjünk szakmai segítséget.
