Az illetéktörvény 2018. január 1-ét követően hatályos szövege a 2%-os illetékmérték feltételein továbbra sem változtat, ugyanakkor a törvény kiegészül egy fontos módosítással: a lízingbeadók mentesülnek a pótilleték megfizetése alól abban az esetben, ha a lízingszerződés nem a lízingbeadónak felróhatóan nem megy teljesedésbe.
2017-től az ingatlanfinanszírozást végző lízingcégeknek a kedvezményes 2%-os illeték feltételeként immár vállalniuk kell azt is, hogy a lízingszerződés teljesedésbe megy. Az illetéktörvény 2017. január 1-től burkoltan, 1%-al megemelte a zártvégű szerződésekre irányadó, korábbi kedvezményes 2%-os illetékmértéket.
A nyíltvégű és a zártvégű szerződések
Az illetékszabályok könnyebb megértése érdekében érdemes először áttekinteni azt, hogy mely lízingszerződés minősül nyíltvégűnek és melyik zártvégűnek. Nyíltvégű ingatlanfinanszírozási lízingszerződésről beszélünk akkor, ha nem biztos, hogy a futamidő végén a lízingbevevő megszerzi a lízingelt ingatlan tulajdonjogát. A lízingszerződés megkötésekor felek a szerződésben azt rögzítik, hogy a futamidő végén a lízingbevevőnek az ingatlan tulajdonjogának megszerzésére ún. opciója van: a lízingbevevő a futamidő végén dönthet úgy, hogy nem szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, illetve dönthet úgy hogy megszerzi, végül arra is jogosult, hogy a tulajdonjog megszerzésére mást jelöljön ki. Nyíltvégű szerződéseknél tehát a lízingtárgy tulajdojogi helyzete a futamidő végéig lebegtetve van. Ezzel szemben a zártvégű szerződéseknél a felek a szerződés megkötésekor már rögzítik, hogy a futamidő végén a lízingbevevő automatikusan megszerzi a lízingtárgy tulajdonjogát. Az ingatlanfinanszírozási lízingszerződések további sajátossága, hogy a finanszírozandó ingatlanok nincsenek készleten, azokat a lízingbevevő választja ki, majd ezt követően a lízingbeadó megvásárolja és a lízingbevevő részére pénzügyi lízingbe adja a felek megállapodása szerinti szerződéstípus alapján. Az ügyletben jogi szempontból így két adásvételi lépcső van, mely mindkét esetben illetékfizetési kötelezettséggel jár.
Illeték minden vagyonszerzés után
A két konstrukció illetékjogi és adójogi tekintetben is különbözik egymástól. Jelen cikkünkben kizárólag az illetékjogi vonatkozásokat ismertetjük. Illetékszempontból mind a lízingbeadó adásvételét, mind pedig a lízingbevevő futamidő végi tulajdonszerzését visszterhes vagyonártuházási illeték terheli. Amikor a lízingbeadó megvásárolja a lízingbevevő által kiszemelt ingatlant, a lízingbeadó visszterhes vagyonátruházási illeték fizetésére köteles. A lízingszerződés futamidejének lejártát követően pedig a lízingbevevő, vagy az általa megjelölt személy tulajdonszerzését követően szintén illetéket kell fizetni.
Kedvezmény csak a zártvégű szerződéseknél
Az illetéktörvény különböző illetékmérteket ír elő a zártvégű és a nyíltvégű szerződésre. A nyíltvégű lízingszerződéseknél az illeték mértéke az általános szabályok szerint alakul, mind a lízingbeadó, mind a lízingbevevő tulajdonszerzése eseében. Ezzel szemben az illetktörvény kedvezményt ad a zártvégű szerződésekre, így a lízingbeadó a kedvezményes 2%-os illetékmérték igénybevételére jogosult az általános 4% helyett. A kedvezmény kizárólag akkor illeti meg a lízingbeadót, ha bizonyos feltételek teljesülnek.
A 2017. január 1. előtti szabályok
A 2017. január 1. előtti szabályok szerint lízingbeadó az ingatlan forgalmi értéke után 2% kedvezményes illetékre volt jogosult, feltéve, hogy az MNB által kiadott engedély alapján pénzügyi lízinget végző társaságnak minősült és a NAV által kiadott illeték-fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban vállalta, hogy az ingatlant az illetékkiszabásra történő bejelentéstől számított két éven belül a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező pénzügyi lízingbe adja.
A fentiek szerint tehát elgendő volt a kedvezmény igénybevételéhez a zártvégű pénzügyi lízingszerződés megkötése, majd e ténynek az ingatlan-nyilvántratási feltüntetése.
A 2017. január 1-ét követő szabályok
Az új szabályok szerint a lízingbeadó az adásvételi szerződés megkötéséhez kapcsolódóan a forgalmi érték után 3%-os vagy 2%-os kedvezményes illetéket fizet. A 3% – a korábbi szabályokkal összhangban – abban az esetben alkalmazható, ha a lízingcég igazolja a zártvégű pénzügyi lízingszerződés megkötését és ezt a tényt az ingatln-nyilvántartás is feltünteti. A 2% viszont kizárólag abban az esetben alkalmazható, ha a lízingbeadó azt is vállalja, hogy a pénzügyi lízingszerződés teljesedésbe megy. A törvény alapján ennek minősül, ha a lízingbevevő megszeri a tulajdonjogot.
Amennyiben az ingatlan-nyilvántartás nem tünteti fel a lízingbeadás tényét a zártvégű szerződés alapján, vagy a lízingcég vállalása ellenére a lízngszerződés nem megy teljesedésbe, azaz a lízingbevevő nem szerez tulajodnjogot, akkor a lízingcég pótilleték fizetésére köteles, melynek mértéke az egyébként fizetendő (4%) és a ténylegesen megfizetett (2%) illetékmérték különbözetének kétszerese (4%). Egy 40 millió forint forgalmi értékű ingatlannál ez a büntetőmérték 1.600.000,-. Ft a már megfizetett 2%-on,azaz a jelen esetben 800.000,- Ft-on felül. Így a lízingbeadónak 2.400.000,- Ft-jába kerül, ha a lízingbevevő a lízingbeadó vállalása ellenére nem szerez tulajdonjogot.
Illetéktörvény 2018: változások a pénzügyi lízingszerződések teljesedésének megítélésében
Az illetéktörvény 2018. január 1-ét követően hatályos szövege a 2%-os illetékmérték feltételein továbbra sem változtat, ugyanakkor a törvény kiegészül egy fontos módosítással, ami mentesíti a lízingbeadókat a pótilleték megfizetése alól abban az esetben, ha a lízingszerződés nem a lízingbeadónak felróhatóan nem megy teljesedésbe.
Az elmúlt egy évben álláspontunk szerint a lízingbeadók nem éltek a 2%-os kedvezményes illetékmértékkel, hiszen nem merték bevállalni a pótilleték fizetési kötelezettséget abban az esetben, ha a lízingbevevő szerződésszegése miatt hiúsult meg a lízingszerződés. A leggyakoribb ilyen körülmény pl. ha a lízingbevevő nem tesz eleget a lízingdíj fizetési kötelezettségének, így a lízingszerződés a lízingbeadó által felmondásra kerül és az ingatlan tulajdonjogát így nem a lízingbevevő szerzi meg. A pótilleték mértéke – tekintettel az ingatlanok magas forgalmi értékére – számottevő előre nem kalkulálható kiadást jelent a lízingcégek számára, ugyanis az egyébként fizetendő (4%) és a ténylegesen megfizetett (2%) illetékmérték különbözetének kétszeresét (4%) kötelesek megfizetni a forgalmi érték után.
A 2%-os kedvezményes illetékmérték feltétele továbbra is a lízingszerződés teljesedésének a vállalása, ugyanakkor az illetéktörvény előírja, hogy nem lehet az illetékkülönbözet kétszeresét előírni a lízingcégek számára, ha a pénzügyi lízinget folytató vállalkozó igazolja, hogy a pénzügyi lízingbeadásról szóló szerződés azért nem ment teljesedésbe, mert a lízingbevevő meghalt, jogutód nélkül megszűnt, vagy a szerződés a lízingbevevő lízingszerződésből eredő fizetési kötelezettségének elmulasztása miatt szűnt meg.
Az illetéktörvény 2018. január 1-ét követően hatályos kiegészítése kedvező, ugyanakkor nem elégséges garanciát jelent a lízingcégek számára arra, hogy igénybe vegyék a 2%-os kedvezményes illetékmértéket. A lízingszerződések lízingbevevő szerződésszegésére visszavezethető megszűnési okai között ugyanis nem csupán a lízingszerződésből eredő fizetési kötelezettségek elmulasztása szerepelhet, hanem számos egyéb ok is. Így például nem megy teljesedésbe a lízingszerződés akkor sem, ha az ingatlan biztosítására a lízingbevevő köteles, de ennek nem tesz eleget, így a lízingbeadó a biztosítás hiánya mondja fel a szerződést.
Álláspontunk szerint a lízingcégeknek körültekintően kell eljárniuk, amikor a lízingszerződések lízingbevevő szerződészegéséből fakadó megszűnési okait a lízingszerződésekben szerepeltetik és figyelemmel kell lenniük arra is, hogy megfelelően kezeljék azokat a jogkövetkezményeket is, amelyek akkor lépnek fel, amikor a lízingszreződés olyan, a lízingbevevő szerződésszegésére visszavezehtehtő okból szűnik meg, amelyet az illetéktörvény mentességi okként nem tüntet fel.
