Hazánkban külön jogi szabályozás rendelkezik a külföldiek ingatlanszerzésének menetéről és feltételeiről. – Ki számít külföldinek az ingatlanszerzés vonatkozásában? Mennyiben és milyen feltételekkel engedhető meg egy külföldi személy tulajdonszerzése Magyarországon? Melyek a külföldiekre vonatkozó legfontosabb ingatlanszerzési szabályok?
Az Európai Uniós csatlakozással jelentősen kitágultak a határok az ingatlanszerzés szempontjából is. Jelenleg külföldinek az számít, aki nem az Európai Unió valamely tagállamának állampolgára, vagy nem az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes ország állampolgára. Az Európai Gazdasági Térségről (EGT) szóló megállapodásnak részese a nem-EU országok közül például Norvégia, Izland, így ingatlanszerzés szempontjából ezen országok állampolgárai sem számítanak külföldinek.
Külföldi nemcsak magánszemély, hanem valamely jogi személy, szervezet is lehet. E szervezetek akkor számítanak külföldinek, ha az Európai Unió tagállamában, vagy valamely EGT államban nem rendelkeznek székhellyel.
Fentieknek megfelelően az Uniós, illetve EGT állampolgárok ingatlanszerzés szempontjából nem számítanak külföldinek.
A külföldi személyek ingatlanszerzési jogosultsága nem terjed ki az összes ingatlanra. Külföldi személy vagy szervezet nem szerezheti meg a mező- és erdőgazdasági föld tulajdonjogát, azaz külföldi termőföldet nem szerezhet. Ily módon a külföldiek tulajdonszerződési lehetőségei a fennmaradó ingatlanokra korlátozódnak, ami jelenti a nem mezőgazdasági vagy erdőgazdasági földterületeket, és főként a lakásokat, lakóházakat, nyaralókat, egyéb épületingatlanokat, építési telkeket.
A külföldi személyek ingatlanszerzéséhez engedély szükséges, amelyet az illetékes megyei (fővárosi) kormányhivatalnál kell kérelmezni. Korábban a külföldiek számára a tulajdonszerzés öröklés esetén nem volt engedélyhez kötött, míg az új kormányrendelet szerint már az. Vagyis most már a külföldiek lakáscélú ingatlan tulajdonszerzése Magyarországon minden esetben engedélyhez kötött.
A kérelemhez mellékelni kell a természetes személy úti okmányának a hiteles másolatát, a jogi személy cégkivonatát. Nem egyértelmű viszont, hogy mi történik, ha egy alapítvány, egy egyház, netán egy külföldi párt kíván Magyarországon ingatlant venni, ezen jogi személyek milyen okmányokkal tudják igazolni a bejegyzésüket és nyilvántartásukat. Egyszerűbbé teszi valamelyest az ügyintézést, hogy a szükséges igazolásokat az engedélyező hatóság szerzi be, ha ezek a mellékletek nincsenek a kérelemhez csatolva, azonban ebben az esetben az ezzel járó költségeket a kérelmezőnek meg kell előlegeznie.
A kérelemhez csatolni kell:
- az ingatlanszerzésre irányuló szerződést, esetleg előszerződést és egy 21 napnál nem régebbi hiteles tulajdoni lapot;
- a foglalkoztatás igazolását, vagy azt, hogy a természetes személy kérelmező Magyarországon bejegyzett egyéni vállalkozó.
A kérelmet engedélyezni kell, ha a kérelem közérdeket vagy önkormányzati érdeket nem sért. Meg kell adni az engedélyt, ha a külföldi személy egyéni vállalkozó, Magyarországon gazdasági tevékenységet kíván folytatni, és a megszerezni kívánt ingatlan szükséges e gazdasági tevékenységének folytatásához, Magyarországon életvitel szerűen kíván lakni, valamint az ingatlanszerzése közérdeket nem sért.
A fővárosi és megyei kormányhivatal az engedélyt megadó határozatban előírja, hogy a kérelmező legkésőbb a tulajdonszerzést követő 90. naptól kezdődően köteles életvitel szerűen Magyarországon lakni és tevékenységi körébe tartozó gazdasági tevékenységet folytatni. Az életvitelszerű Magyarországon lakás megkezdésének elmaradása, annak megszűnése, vagy a gazdasági tevékenység megszűnése esetén az ingatlanszerzőnek az ingatlant az életvitelszerű lakhatás megkezdésének elmulasztott határidejét, az életvitelszerű Magyarországon lakás megszűnését, vagy a gazdasági tevékenység megszűnését követő egy éven belül el kell idegenítenie.
Közérdek sérelméről beszélhetünk, ha az érintett személy kiutasítás, vagy beutazási és tartózkodási tilalom alatt áll, elfogatóparancsot adtak ki ellene, vagy büntetett előéletű. A közérdek sérelme ezen túl egyéb közbiztonsági, közrendi vagy közegészségügyi okból is megvalósulhat. Külföldi szervezet esetén a tulajdonszerzés sérti a közérdeket, ha például a szervezet adószámát felfüggesztették vagy törölték, vagy ha a szervezet felszámolás alatt áll.
Az önkormányzati érdek sérelméről az érintett önkormányzat polgármestere nyilatkozhat. Előfordult például, hogy a tulajdonszerzést arra hivatkozva tagadták meg, hogy az adott településen már nagy számban szereztek tulajdont ugyanazon külföldi ország állampolgárai. Így az ezen országból származó további állampolgárok tulajdonszerzését önkormányzati érdeket sértőnek találta a polgármester.
Amennyiben az tulajdonszerzés engedélyezését megtagadják, az érintett bíróságtól kérheti a határozat jogszerűségének felülvizsgálatát.
Fontos tudni, hogy a hatóság akkor is megtagadhatja a bejegyzést, ha bár a kérelmező közérdeket nem sért, de nem áll fenn a kérelmező honi állama és Magyarország között viszonosság. Azonban itt van két kivétel: ha az ingatlanszerzés célja közös tulajdon megszüntetése, vagy a kérelmezőnek Magyarországon legalább öt éve van bejelentett lakcíme és legalább három éve foglalkoztatva van Magyarországon. A viszonosság mindaddig fennáll, amíg külpolitikáért felelős miniszter ellentétes állásfoglalást nem ad ki.
