A nagy nyári hőségben, vagy akár egy szélvihar közepette is könnyen előfordulhat, hogy egy társasház előtt elhaladva nyakunkba kapjuk a muskátlinak szánt locsolóvizet, egy száradó ruhadarabot, de az is lehetséges, hogy egy súlyosabb tárgy esik a fejünkre és komolyabb kárt okoz. – Ki a felelős az épületről lehulló tárgy által okozott kárért?
Az épületről lehulló tárgy által okozott kár esetei tekintetében a Polgári törvénykönyv három nagy csoportot különböztet meg, így az épület egyes részeinek lehullásából, vagy az épület hiányosságaiból másra háramló kárt, az épületre kifüggesztett tárgyak leesésével okozott kár, valamint valamely tárgynak lakásból való kidobásával okozott kárt.
Az első esetben a kárért az épület tulajdonosa a felelős, aki csak akkor mentesülhet a felelősség alól, ha bizonyítja, hogy az építkezésre és karbantartásra vonatkozó szabályokat nem sértették meg, és az építkezés vagy karbantartás során a károk megelőzése érdekében úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható.
A második esetben annak a felelőssége állapítható meg, akinek érdekében a tárgyat kifüggesztették.
Ha valamely tárgynak egy lakásból, vagy akár más helyiségből (pl. irodaházból, raktárépületből, műhelyből) való kidobásával, kiejtésével vagy épp kiöntésével keletkezik kár, akkor a kárért a lakás vagy más helyiség bérlője, illetve az azt egyéb jogcímen használó a felelős a károsulttal szemben, a főszabály szerint neki kell megtérítenie a keletkezett kárt.
Amennyiben a tulajdonos vagy a haszonélvező maga használja, a károkozásért ő felel. Ez a felelősség pedig vétkességre tekintet nélkül fennáll.
A károsultnak a kártérítési felelősség megállapításához tehát nem a károkozó személyét kell bizonyítania, hanem azt, hogy melyik lakásból vagy helyiségből történt a tárgy kidobása, kiejtése, kiöntése.
Ezeknek a szabályoknak az elsődleges célja a károsult védelme, hiszen az esetek többségében a károkozó személye nem, vagy nem a károsult által állapítható meg.
Fontos leszögezni, hogy a kártérítésre kötelezett személy nem minden esetben egyezik meg az adott helyiséget tényleges használóval: kártérítésre az köteles, aki a használatra valamely jogviszony alapján jogosult, vagyis akinek a használatot a tulajdonos vagy a haszonélvező valamilyen jogcímen (bérlet, albérlet, szívességi használat) átengedte, nem pedig az, aki ténylegesen használja az ingatlant. Ezért elsősorban például a bérlő felel a vendégei által okozott károkért.
Sok esetben a lakó, az adott helyiséget használó pontosan tudja, hogy ki okozta a kárt. Ha ezt a személyt megnevezi, felelőssége a kezes felelősségével lesz azonos. Eszerint akkor kell neki helytállnia, ha a károkozó nem tesz eleget kártérítési kötelezettségének. Ez azonban nem zárja ki annak a lehetőségét, hogy a károsult mindkettőjükkel szemben fellépjen és kérje a használó kártérítésre kötelezését arra az esetre, ha a tényleges károkozótól a kártérítés behajthatatlan lenne.
Abban az esetben, ha a lakás (vagy más helyiség) bérlője vagy más jogcímen használója bizonyítja, hogy a károkozó személy jogosulatlanul tartózkodott a helyiségben, mentesül a felelősség alól, vagyis nem neki kell megtérítenie a károsult kárát. Jogosultan tartózkodónak tekinthetjük (a betörőn kívül) a lakásból kiköltözésre kötelezettet, vagy akár azt is, aki jogcím nélkül használja az adott helyiséget.
Azokért a károkért, melyeket az épület közös használatára szolgáló helyiségeiből – például a lépcsőházból, a gangról vagy épp a padlásról – kidobott, kiejtett vagy kiöntött tárgy okozott, az épület tulajdonosa a felelős. Rá is érvényes azonban az a szabály, hogy, ha megnevezi a károkozót, a kezesével lesz azonos a felelőssége. Ő azonban nem mentesülhet a felelősség alól arra történő hivatkozással, hogy a károkozó jogosulatlanul tartózkodott az ingatlanban.
Mindezen szabályok mellett a kártérítésre a fenti szabályok alapján kötelezett személyt megilleti az a jog, hogy a kárért egyébként felelős személytől a kár megtérítését követelje.
