A Luxemburg és Magyarország közötti kettős adóztatási egyezmény módosítása miatt a jövőbeni magyar ingatlanügyleteket már nem érdemes luxemburgi cégstruktúrán keresztül megvalósítani. Magyarország ugyanis meg fogja adóztatni a luxemburgi cégek által végrehajtott magyarországi társaságértékesítéseket, ha a társaság eszközeinek többsége magyarországi ingatlanból áll. Gyorsan kell cselekedniük azon vállalkozáscsoportoknak is, amelyek magyarországi ingatlanbefektetéseik tekintetében jelenleg luxemburgi struktúrákat alkalmaznak-javasolja a Jalsovszky Ügyvédi Iroda.
Külföldi társaságcsoportok gyakran vásárolnak magyarországi ingatlanokat luxemburgi társaságokon keresztül. A gyakorlatban elterjedt struktúra szerint magyarországi ingatlanok rendszerint egy-egy, külön az ingatlan tartására létrehozott, hazai társaság tulajdonában vannak, amely társaságokat sokszor egy luxemburgi holdingcégen keresztül tartja a végső tulajdonos. Ez a struktúra jelenleg mind az ingatlanból származó folyamatos jövedelmek áramoltatása, mind pedig az ingatlan esetleges későbbi értékesítéséből származó bevétel adóztatása tekintetében optimális megoldásnak bizonyul.
A luxemburgi struktúrákkal kapcsolatos adóelőnyök azonban megszűnnek a jövő évtől. A társaságiadó-törvény 2010. évben bevezetett szabálya lehetővé teszi, hogy Magyarország megadóztassa a túlnyomóan magyarországi ingatlant birtokló társaságok értékesítéséből származó árfolyamnyereséget. Több más kettős adóztatási egyezményhez hasonlóan ezen adóztatási lehetőségét a Luxemburg és Magyarország közötti adóegyezmény mindeddig kizárta. Pár héttel ezelőtt elfogadták azonban a magyar-luxemburgi egyezmény módosítását, amely jelenleg a luxemburgi parlament előtt ratifikálásra vár. Amint az egyezmény hatályba lép, Magyarország meg fogja adóztatni a luxemburgi cégek által végrehajtott magyarországi társaságértékesítéseket – feltéve, hogy a társaság eszközeinek többsége ingatlanból áll. „Ezáltal a Luxemburgon keresztül felállított struktúrák egyik legfontosabb előnye egyik pillanatról a másikra megszűnik.”-emeli ki Csővári István, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje.
Mi a helyzet a jelenlegi struktúrákkal?
Az adóegyezmény módosításának eredményeként a jövőben várhatóan Luxemburg lekerül azon térképről, amelyről adótanácsadók a magyarországi ingatlanbefektetések holdingországát kiválasztják. Joggal merül fel a kérdés azonban: mi fog történni azon ingatlanbefektetésekkel, amelyek mögött már jelenleg luxemburgi társaság(ok) áll(nak)?
Az adóegyezmény módosításának hatályba lépését követően a jelenleg fennálló luxemburgi struktúrák adóelőnye is megszűnik. Szükséges lesz ezért ezen struktúrák adózási szempontból történő újragondolása és átalakítása. Ráadásul az átalakítással nem lehet sokáig várni. A magyarországi adófizetési kötelezettség 2016-tól kezdődően akkor is fenn fog állni, amennyiben az ingatlant birtokló magyar társaság átruházására egy társaságcsoporton belüli belső szervezeti átstrukturálás keretében kerül sor. Ha tehát egy társaságcsoport fenn akarja tartani a későbbi adóhatékony exit lehetőségét, úgy a társasági struktúráját még az új egyezmény hatályba lépése előtt át kell alakítania. Amire előreláthatólag 2 hónapnál hosszabb idő már nem áll rendelkezésre.
Merre tovább?
Szerencsére a nemzetközi adótervezés palettáján jelenleg még számos olyan ország van, amely a fenti struktúrákban Luxemburg helyébe léphet. Csővári szerint lényeges feltétel, hogy ezen új holdingországgal Magyarországnak olyan kettős adóztatási egyezménye legyen, amely kizárja Magyarország adóztatási jogát a társaságértékesítésből származó nyereségen. Fontos továbbá, hogy az adott ország belső jogszabályai is lehetővé tegyék a Magyarországról származó jövedelmek adóhatékony kezelését és továbbfizetését a végső tulajdonos számára. Jelenleg több ilyen ország van, közöttük Hollandia, Szingapúr és Málta. Várható, hogy a luxemburgi struktúrák újratervezésénél elsősorban ezek az országok fognak előtérbe kerülni.
Mint a luxemburgi példa is rávilágít azonban, résen kell lenni és figyelni kell a nemzetközi adózásban bekövetkező változásokat. A befektetések fenti országokba történő átirányítása sem fog teljes biztonsággal végleges megoldást jelenteni. Nem kizárt, hogy a jövőben a luxemburgi egyezményhez hasonlóan, ezen országokkal kötött egyezményeink is módosításra kerülnek, amikor újra el kell majd gondolkodni a folytatáson.
