Az új Polgári törvénykönyv jövő márciusi hatálybalépéséhez igazodóan törvény készül a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól. Mert zajos, büdös, telekhatárt megsértő, kerítésen áthajló fákat ültető szomszédok mindig lesznek.
Egy pécsi bár emeletén orvos házaspár lakott, akik éjszaka pihenni szerettek volna. A bárban azonban hangos élőzene szólt, ami miatt nem tudtak aludni. A bíróság a házaspár keresetére eltiltotta a szórakozóhelyet az élőzenétől, továbbá arról is rendelkezett, hogy a zenegépbe egy relét építsenek be, amely meghatározott decibelerősség elérésekor kikapcsolja a készüléket. A jogvita így megnyugtatóan rendeződött.
Az ingatlan használatának általános korlátjaként szabályozza a polgári jog a szükségtelen zavarás tilalmát. Jövő márciustól viszont, amikor hatályba lép az új Ptk. és a ma még készülő szomszédjogi törvény, a tulajdonos tűrni lesz köteles minden zavaró tevékenységet, amely a szomszédos ingatlan helyben szokásos használatából ered. A szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló törvény ugyanis helyben szokásos használatnak minősítené, ha valaki a jogszabályoknak megfelelően, hatósági engedély alapján tevékenykedik. “Mindebből az következik – állítja Menyhárd Attila egyetemi tanár, az ELTE polgári jogi tanszékének vezetője –, hogy a szomszéd ezentúl nem követelheti a közelében zajló zavaró tevékenység megtiltását vagy korlátozását, ha azt a hatóság engedélye alapján, a jogszabályok előírásait megtartva végzik. A sérelmet elszenvedő fél ilyen esetben csak kártérítést követelhet.”
Jövő tavasztól a szomszédjogi szabályozás többlépcsőssé válik: az alapvető rendelkezéseket az új Ptk. tartalmazza majd, a speciális kérdésköröket a most készülő szomszédjogi törvény részletezi, és mindezt önkormányzati rendeletek, bírósági jogegységi határozatok egészíthetik ki. A 2014. március 15-én hatályba lépő Ptk. a szomszédjogok területén ugyanis mellőzi a korábbi törvénykönyv számos olyan szabályát, ami túlzottan egyedi és konkrét élethelyzeteket rendez. Ezeket a normákat most külön törvénybe foglalják.
A szomszédjogokat (iura vicinitatis) a rómaiak is ismerték; ezeket a korlátozásokat törvényi szolgalmaknak tekintették. Vagyis felismerték, hogy a tulajdont nemcsak a köz, hanem a szomszédok közötti zavartalan együttműködés érdekében is szükséges korlátozni. Így például előírták, hogy a házakat egymástól csak bizonyos távolságra lehet építeni, nem szabad elvenni a szomszédtól a természetes fényt. Már a XII táblás törvény szabályozta a fák gallyainak a szomszéd telkére való átnyúlását, valamint az áthullott gyümölcs felszedésének jogát.
Magyarországon egészen a XIX. század közepéig jogi lehetőség volt arra, hogy a szomszéd ingatlanának eladásakor – a szerződés megkötése előtt – a birtokszomszéd ajánlatot tegyen a birtok azonos feltételekkel való megvásárlására. Bár az elővásárlási jognak ezt a korai változatát az 1852. november 29-én kelt ősiségi pátens eltörölte, sok helyütt a második világháború előtt is úgy tartották, hogy eladásnál az ingatlan megvételére egyenlő fizetési feltételek mellett elsősorban a szomszéd, másodsorban a falubeli jogosult, és „idegen” csak akkor szerezhet tulajdont, ha szomszéd vagy falubeli nem tett rá ajánlatot.
A szomszéd tiszteletében a polgári jogi szolidaritás elve testesül meg. A jelenleg hatályos Ptk. 100. §-a szerint „a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné”. Az új kódex csaknem szó szerint átvette ezt a rendelkezést (5:23. §). A szomszédjogi törvény mindezt kiegészítené a következő szabállyal: „Az ingatlan tulajdonosa köteles tűrni mindent olyan zavarást, amely a szomszédos ingatlan helyben szokásos használatából ered, feltéve, hogy a zavarás nem eredményezi az ingatlan használatának aránytalan vagy jelentős mértékű korlátozását. A jogszabályoknak megfelelően, a hatóság engedélye alapján folytatott tevékenység az ellenkező bizonyításig helyben szokásosnak minősül.” A tervezet indokolása szerint a bírói gyakorlat számára könnyebb a helyben szokásos tevékenység fogalmi elemeinek és tartalmának kidolgozása, mint annak meghatározása, hogy mi tekinthető szükségtelen zavarásnak. A törvénytervezet – az ítélkezés egységesítése érdekében – szabályozná a szomszédjogi jogsértések esetén érvényesíthető igényeket, kizárva annak lehetőségét, hogy a jogszabályoknak megfelelően, hatósági engedély alapján folytatott zavaró tevékenységet végzőt a cselekmény abbahagyására kötelezhesse a bíróság. A szomszédot ilyen esetben kizárólag a zavarás által okozott kár megtérítése iránti igény illetné meg. A gyakorlatban lehetséges ugyanis, hogy bár az ingatlanon más jogág szabályai alapján jogszerűen végeznek zavarással járó tevékenységet, a szomszédok mégis kárt szenvednek, amelyet a magánjog szempontjai alapján a tevékenységet végzőnek meg kell téríteni. Gazdasági szempontból is kívánatos, hogy egyértelmű törvényi előírás biztosítsa, hogy a vonatkozó jogszabályok és hatósági engedély kereteit megtartó, közigazgatási jogi szempontból jogszerűen tevékenységet végzőnek a polgári jog alapján ne kelljen a tevékenységétől való teljes eltiltással számolnia. Ez az előírás a tervezet készítői szerint nem jelenti azt, hogy a szomszédoknak ne lenne lehetőségük akár a hatósági döntéssel, akár az annak alapjául szolgáló jogszabállyal szemben a hatályos törvényességi felügyeleti rendszer keretein belül fellépni.
Az Alkotmánybíróság több határozata is érint szomszédjogi kérdéseket. A 6/1995. (II. 22.) AB határozatban a testület alkotmányellenesnek találta a zalaegerszegi megyei jogú város közgyűlésének az állatok tartásáról szóló 14/1991 (XI. 15) rendeletének azt a bekezdését, amely kimondta: „Méhek tartása csak a város külterületén, a belterület határától 250 m-re és zártkertben a telekszomszédok hozzájárulásával egyedi kérelemre engedélyezhető.” A határozat (előadó alkotmánybíró: Ádám Antal) a tulajdonjog korlátozásával összefüggésben rámutatott arra, hogy a rendelet megállapíthat helyben alkalmazandó követelményeket, de nem tilthat kategorikusan olyan magatartást, illetve tevékenységet, amelyet a magasabb szintű jogszabály kifejezetten lehetővé tesz. Az 1/2003.(I. 14.) AB határozat (előadó alkotmánybíró: Kukorelli István) a tulajdonjog aránytalan korlátozása miatt semmisítette meg a Dunakeszi Önkormányzat 15/1995. (XII. 18.) rendeletének azt a bekezdését, amely megszabta, hogy „a város területén kertes családi házak zárt udvarán kettőnél több eb és macska csak a szomszédok írásbeli hozzájárulásával tartható”.
A szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló törvény tervezete részletesen kitér egyes esetekre. Kimondja például, hogy ha a tilosban talált állat tulajdonosa ismert, az ingatlan tulajdonosa köteles őt az állat befogását követően annak elszállítására felszólítani, de mindaddig visszatarthatja az állatot, amíg az általa okozott kárt az állat tulajdonosa meg nem téríti. Vagy: ha a kirepült méhrajt annak tulajdonosa két napon belül nem fogja be, azon birtokbavétellel bárki tulajdonjogot szerezhet.
A tervezet szerint az ingatlan tulajdonosa felszedheti az ingatlanára a szomszédos ingatlanról áthullott terményt (a hatályos Ptk. a „gyümölcs” fogalmát használja), ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta. Kérdéses lehet, hogy mennyi ideje van a tulajdonosnak ahhoz, hogy a szomszéd telkére áthajló ágakról lehullott terményt összeszedje. A joggyakorlat méltányos határidőről tesz említést, amely az adott esetben a mezőgazdasági-, kertészeti-, illetőleg a helyi szokásoknak, az összes körülménynek megfelelően, esetenként állapítható meg. Míg a két ingatlan határvonalán álló növény és terménye egyenlő arányban illetné meg a szomszédos ingatlanok tulajdonosait. Egy új szabály alapján a közterületre hulló terményt bárki felszedhetné, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztaná. Az ingatlan tulajdonosa pedig csak akkor lenne jogosult az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására, ha azok az ingatlan rendes használatát akadályozzák, és azokat a növény tulajdonosa felhívás ellenére sem távolítja el.
