Várhatóan a jövőben kiszámíthatóbb lesz, hogy az építtetők mikor lépik át azt a határt, amivel már jogilag is zavarják a szomszédokat, továbbá az is, hogy a zavarás milyen következményekkel jár, köszönhetően a Kúria iránymutatásával összhangban egységesebbé váló bírói gyakorlatnak. Ez azért lesz fontos változás, mert az elmúlt években fellendülő építőipar ismét aktuálissá tette a kérdést, hogy hol a határ a szomszédok szükséges és szükségtelen zavarása között?
Gyors fejlődésnek indult a hazai ingatlanpiac az elmúlt években, számos új lakóingatlan és kereskedelmi célú beruházás kezdődött. A pezsgést jól mutatja, hogy 2017-ben az újonnan átadott lakások száma 44 százalékkal, míg a kiadott építési engedélyeké 20,4 százalékkal nőtt az előző évihez képest.
A rengeteg építkezés ugyanakkor egyre több jogvitával is jár. A szomszédok gyakran szót emelnek, a zavaró hang-, zaj- és más hatások, esetleg káros anyag kibocsátás miatt. A vita rendszerint hamar jogi útra terelődik. A szomszédok eleinte birtokvédelmi eljárást indítanak a jegyző előtt, valamint az építésügyi hatóságoknál is megpróbálják megakadályozni az építkezést, végül az ügy többnyire a bíróság elé kerül.
A jogszabályok szerint az építtetők kötelesek tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarnák, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetnék. Az építkezésekkel ugyanakkor szükségszerűen együtt jár némi kellemetlenség, ezért fontos tisztázni, hogy mi minősül szükségtelen zavarásnak, vagyis meddig mehet el az építtető.
”A szomszédjogi vitákban a bíróságok a felek közötti érdekegyensúlyt, a felek méltányos érdekeit mérlegelik. Jelenleg a különböző bíróságok ítélkezési gyakorlatában nincs egységes szempontrendszer annak felmérésére, hogy az egyes esetek összes körülményére kiterjedően mikor tekinthető a szomszédok zavarása szükségesnek vagy szükségtelennek” – hívta fel a figyelmet Harcos Mihály, a Deloitte Legal jogvita rendezési csoportjának vezető ügyvédje.
A Kúria 14 bíróból, továbbá 5 elméleti és gyakorlati szakemberből álló joggyakorlat-elemző csoportot hozott létre a birtokvédelmi ügyek bírósági gyakorlatának egységesítése érdekében. A joggyakorlat-elemző csoport tanulmányából kiderül, hogy a birtokvédelmi és a szomszédjogi viták szempontjából irreleváns az, hogy az építtető vagy kivitelező az építési igazgatási szabályoknak megfelelően jár-e el. A szükségtelen mértékű zavarás megítélését nem szabad az építési szabályokban foglaltaktól függővé tenni. Előfordulhat ugyanis, hogy megfelel az építkezés a szabályoknak, mégis fennál a birtokháborítás, tehát ezen szempontrendszer mentén nem lehet megállapítani, hogy szükséges vagy szükségtelen-e a zavarás.
A Kúria elemzése külön foglalkozik azzal a problémakörrel is, amikor a birtokvédelmi eljárást indító szomszédok az érvényesíteni kívánt jogot tévesen, vagy hiányosan jelölik meg. Eddig ez nem okozott akadályt a bíróságok számára az ügy elbírálásában, azonban az év elején hatályba lépett új polgári peres szabályok ezt a rugalmasságot már nem fogják megengedni. A jelenleg hatályos jogszabályok szerint a bíróságok csak a peres fél által – akár tévesen vagy hiányosan megjelölt – jogkérdés keretei között bírálhatják el a jogvitát.
A jövőben a birtokvédelmi ügyeket elbíráló bíróságok gyakorlatában egységesedésre is lehet számítani. „A bíróságok – a Kúria iránymutatásával összhangban – várhatóan sokkal inkább egységes szempontrendszer szerint fogják vizsgálni a szomszédok által sérelmezett zavarás szükséges vagy szükségtelen jellegét. Ez a jogbiztonság és a hatékony jogérvényesítés szempontjából is előremutató változás, mert ezáltal az építtetőkkel szemben elvárt magatartás követelményei várhatóan kiszámíthatóbbak és a jogellenes magatartás következményei pedig előre láthatóbbak lesznek” – tette hozzá Harcos Mihály.
A jegyző előtt indított birtokvédelmi ügyek bírósági gyakorlata – A Kúria elemzése ITT érhető el.
