A következőkben az ingatlan végrehajtást kérő által történő átvételének jogszabályi hátterét, a jogintézmény természetét és jelentőségét, valamint az e körben kialakult bírósági gyakorlatot mutatja be Dr. Maár Zsuzsanna, bírósági titkár.
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 158.§ (1) bekezdése a második ingatlanárverés sikertelensége esetén lehetőséget biztosít a végrehajtást kérő számára, hogy az adós ingatlanát átvegye a követelése beszámításával, árverési vétel hatályával. Ez a jogintézmény a gyakorlatban számos problémát vet fel, melyekkel bírósági titkárként a végrehajtási nem peres ügyek intézésekor, a végrehajtó intézkedésével szemben benyújtott végrehajtási kifogások elbírálása során találkoztam. A jogintézmény különös jelentősége abban rejlik, hogy amennyiben az adós ingatlanára az általános szabályok szerint vezetett végrehajtás eredménytelen maradt, az alábbiakban részletezett speciális szabályok alkalmazásával a végrehajtást kérő követelése kielégítést nyerhet olyan módon, hogy az adósi ingatlanon tehermentes tulajdonjogot szerez, míg az ingatlant terhelő további végrehajtási jogok és a jelzálogjog törlésre kerül anélkül, hogy azok jogosultja kielégítést nyerne.
A következőkben az ingatlan végrehajtást kérő által történő átvételének jogszabályi hátterét, a jogintézmény természetét és jelentőségét, valamint az e körben kialakult bírósági gyakorlatot kívánom bemutatni.
1. Alapvetés
A bíróságok és a jogvitát eldöntő más szervek határozatait, valamint az egyes okiratokon alapuló követeléseket bírósági végrehajtás útján kell behajtani. A bírósági végrehajtás során állami kényszerrel is el kell érni, hogy a pénzfizetésre, illetőleg az egyéb magatartásra kötelezett teljesítse a kötelezettségét.
A bírósági végrehajtás során a pénzkövetelést elsősorban a pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt, az adós rendelkezése alatt álló pénzösszegből, illetve az adós munkabéréből, illetményéből, munkadíjából, vagy a munkából eredő egyéb rendszeres, időszakonként visszatérően kapott díjazásából kell behajtani. Ha azonban előre látható, hogy a követelést a munkabérre, illetve a pénzforgalmi szolgáltatónál kezelt összegre vezetett végrehajtással nem lehet viszonylag rövidebb időn belül behajtani, az adós bármilyen lefoglalható vagyontárgya végrehajtás alá vonható. A lefoglalt ingatlant azonban csak akkor lehet értékesíteni, ha a követelés az adós egyéb vagyontárgyaiból nincs teljesen fedezve, vagy csak aránytalanul hosszú idő után térül meg (Vht. 7.§ (2) bekezdés a végrehajtási kényszer arányos és fokozatos alkalmazásának elve).
Amennyiben tehát az adós tartozása jelentős nagyságú, vagy ha az adós csekély összegű tartozással bír ugyan, de egyéb végrehajtás alá vonható vagyontárggyal nem rendelkezik, végső soron az ügyben eljáró önálló bírósági végrehajtó az adós ingatlanát vonja végrehajtás alá, azt árverés útján értékesíti és az árverésen befolyó vételárból számolja el a végrehajtási költségeket, illetve egyenlíti ki a végrehajtást kérő követelését.
A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjétől beszerzi az ingatlanra vonatkozó, hat hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt, vagy bármelyik fél erre irányuló kérelmére szakértő becsüs közreműködésével állapítja meg az ingatlan becsértékét mind a beköltözhető, mind a lakott állapotban történő árverés esetére, majd a becsértéket közli a felekkel és az ingatlanra bejegyzett joggal rendelkező valamennyi érdekelttel. Ha a végrehajtó által megállapított becsértékkel szemben a felek, vagy bármelyik érdekelt végrehajtási kifogást terjeszt elő, a becsértéket a bíróság állapítja meg (Vht. 140.§ (1) és (7) bekezdés).
Ha az ingatlanárverésen az árverezők által felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan lejjebb kell szállítani a becsérték feléig. Lakóingatlan esetén (lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan, illetve tanya a hozzá tartozó földterülettel) a kikiáltási ár a becsérték 70%-ának megfelelő összegre szállítható le, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző hat hónapban is ebben volt (Vht. 147.§ (3) bekezdés).
Amennyiben az ingatlanra kitűzött első árverés sikertelen marad, mert nem tesznek vételi ajánlatot, vagy az árverezők által felajánlott vételár nem éri el az ingatlan becsértékének a felét, illetve lakóingatlan árverése esetén az ingatlan becsértékének 70%-át, továbbá ha az elektronikus úton vételi ajánlatot tett árverési vevő az árverési jegyzőkönyvet nem írta alá, vagy az árverési vevő az árveréstől számított 15 napon belül, illetve a végrehajtó által a vételár megfizetésére adott hosszabb határidőn belül nem fizette be a teljes vételárat, három hónapon belül – a végrehajtó által kitűzött időpontban – második árverést kell tartani.
2. Az ingatlan átvétele a végrehajtást kérők által
Ha az adósi ingatlanra kitűzött második árverés is sikertelen maradt, az ügyben eljáró önálló bírósági végrehajtó az árverési jegyzőkönyvben felhívja a végrehajtást kérők figyelmét arra, hogy az adós ingatlanát a követelésük fejében átvehetik. Ebben az esetben a végrehajtást kérők az árverési jegyzőkönyv kézbesítésétől számított 15 napon belül jogosultak írásban, vagy a végrehajtó előtt szóban vételi ajánlatot tenni, az ingatlanért felajánlott vételár pontos, összegszerű megjelölésével. Ha az ingatlanárverésen a kikiáltási ár az ingatlan becsértékének a feléig volt leszállítható, akkor a végrehajtást kérő ajánlatának legalább a becsérték felét el kell érnie.
Lakóingatlan esetében a végrehajtást kérő az ingatlant a becsérték 70%-nál alacsonyabb összeg fejében nem veheti át.
A Fejér Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság az 1.Pkf.21.985/2011/3. számú végzésében kifejtette, hogy a végrehajtást kérők az ingatlanárverési hirdetményben feltüntetett minimális vételárnál alacsonyabb összeg fejében nem vehetik át az ingatlant a követelésük beszámításával. A végrehajtó az árverésre került ingatlan lakottságában bekövetkezett változást tehát nem veheti olyan módon figyelembe, hogy a megtartott árverésen megjelenő érdeklődők csak a becsérték 70%-ig leszállított kikiáltási áron licitálhatnak az ingatlanra, míg a végrehajtást kérők már a becsérték feléért vehetik át az ingatlant. Amennyiben az adósi ingatlan már nem felel meg a lakóingatlan kritériumainak, úgy a végrehajtónak újabb árverést kell kitűznie, amelyen már a becsérték feléig szállítható le a kikiáltási ár és az árverés sikertelensége esetén a végrehajtást kérők is ezen feltételek szerint lesznek jogosultak az ingatlan átvételére.
Abban az esetben, ha az árverési jegyzőkönyv kézbesítésétől számított 15 napon belül több végrehajtást kérő jelzi a végrehajtó felé az átvételi szándékát, úgy a végrehajtó megvizsgálja a végrehajtást kérők által tett vételi ajánlatot és megállapítja, hogy melyik ajánlat a legmagasabb.
Előfordulhat, hogy a végrehajtást kérők egyező összegű árajánlatot tesznek, ebben az esetben az a végrehajtást kérő szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, aki a Vht. 165.§-a által meghatározott kielégítési sorrendben előbb helyezkedik el.
Ennek megfelelően – a követelések jogcímét alapul véve – elsősorban
- a.) a gyermektartásdíj, majd
- b.) az egyéb tartásdíj, utána
- c.) a munkavállalói munkabér és a vele egy tekintet alá eső járandóság, majd
- d.) a jelzálogjoggal biztosított követelés, utána
- e.) az adó, társadalombiztosítási követelés és más köztartozás, ezt követően
- f.) az egyéb követelés jogosultja veheti át az ingatlant több azonos összegű ajánlat esetén.
Ha az azonos jogcímű követeléssel rendelkező végrehajtást kérők azonos összegű árajánlatot tesznek, a végrehajtó az érintetteket az előbbi tény közlésével magasabb ajánlattételre hívja fel.
Az önálló bírósági végrehajtók gyakorlatában előfordul, hogy a végrehajtást kérő határidőben érkezett árajánlatát megküldik a többi végrehajtást kérőnek, megnyitva ezáltal a lehetőséget előttük, hogy a már beérkezett árajánlat ismeretében magasabb összegű ajánlatot tegyenek, ezzel emelve az átvételi ár összegét. Előfordul, hogy a végrehajtók az ajánlatok megtételére nyitva álló törvényes határidő leteltét követően személyes ajánlattételre tűznek időpontot, amelyre megidézik az érvényes ajánlatot tett végrehajtást kérőket és megnyitják előttük a lehetőséget arra, hogy személyes megjelenésük alkalmával egymásra licitáljanak, majd végül a legmagasabb ajánlatot tett végrehajtást kérő szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. Ez a gyakorlat azonban törvénysértő, nem felel meg a Vht. fent ismertetett rendelkezéseinek, mert a végrehajtó nem jogosult közölni a végrehajtást kérőkkel a korábban beérkezett árajánlatokat. A végrehajtó feladata kizárólag arra korlátozódik, hogy a törvényes határidőn belül érkezett árajánlatok közül megállapítsa, hogy melyik a legmagasabb átvételi ajánlat.
Ha az ingatlan becsértékének a fele (lakóingatlan esetében az ingatlan becsértékének 70%-a), illetve a végrehajtást kérő által felajánlott vételár összege meghaladja a végrehajtást kérő adott végrehajtásban érvényesített követelését, a különbözetet a végrehajtást kérő köteles az árverési vevőre irányadó szabályok szerint 15 napon belül befizetni a végrehajtó letéti számlájára.
A Fejér Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság a 2010. december 7. napján kelt 1.Pkf. 21.848/2010/6. számú végzésében elvi éllel teljes körűen állást foglalt abban a kérdésben, hogy az ingatlan végrehajtást kérők javára történő átadása során mi a követendő eljárás és milyen kötelezettségek terhelik az ügyben eljáró önálló végrehajtót.
E szerint az ingatlan átvételének jogát bármely végrehajtást kérő önállóan is gyakorolhatja, de a másodfokú bíróság nem tekintette jogsértőnek azt a megoldást sem, ha több végrehajtást kérő közösen gyakorolja az ingatlan átvételének a jogát, azzal a megkötéssel, hogy az ingatlant valamennyi végrehajtást kérő részére egyidejűleg kell átadni, és nem fogadható el jogszerűnek az a helyzet, ha az átadás az egyik végrehajtást kérő részére már megvalósult az ingatlan bizonyos tulajdoni hányadára az azzal arányos átvételi ár ellenében, míg az ingatlan további része még az adós tulajdonában marad.
Ahhoz, hogy a végrehajtó az ingatlant a végrehajtást kérőnek a követelése beszámítása mellett átadja, mindenképpen szükséges a fennálló végrehajtást kérői követelés mértékének, valamint az eddig behajtott tartozás összegének, a végrehajtási költségek mértékének a megállapítása és összevetése. E nélkül ugyanis a végrehajtó nem lehet abban a helyzetben, hogy eldöntse, a végrehajtást kérőnek a beszámítás után marad-e fenn még és mennyi behajtandó követelése, vagy éppen különbözet befizetési kötelezettsége keletkezik (mert a fennálló követelése nem éri el az átvételi árat). Utóbbi esetben a végrehajtónak az átadással egyidejűleg a befizetési kötelezettségről is rendelkeznie kell, sőt ennek megtörténte nélkül az átadás nem is hatályosulhat.
Nem hivatkozhat ezért a végrehajtó alappal arra, hogy az ingatlan átadását megelőzően nem állt módjában elkészíteni a szükséges elszámolást. A tartozás korábban megtérült részét, illetve a végrehajtói letiltás útján behajtott összegeket az elszámolás elkészítésének időpontjáig kell figyelembe venni, és a Vht. 158.§ (4) bekezdése szerint még az ingatlan átadása előtt fel kell hívnia a végrehajtást kérőt a különbözet befizetésére, ha a végrehajtást kérő követelésének összege nem éri el az átvételi árat (Fejér Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság 1.Pkf.21.894/2011/3. számú végzése).
A végrehajtást kérő az ingatlan átvétele esetén ugyanolyan jogkövetkezményekkel szerzi meg annak tulajdonjogát, mintha azt árverésen vásárolta volna meg: a végrehajtást kérő tulajdonjogot szerez az ingatlanon, melyen a továbbiakban csak a telki szolgalom, a közérdekű használati jog és a haszonélvezeti jog marad fenn, míg az ingatlant terhelő egyéb jogok: így a zálogjog és a végrehajtási jogok törlésre kerülnek anélkül, hogy azok jogosultja kielégítést nyerne.
Amennyiben egy esetleges végrehajtási kifogás eredményeképpen a bíróság azt állapítja meg, hogy semmis az árverésen kívüli eladás, úgy a vevő elveszíti a tulajdonjogát.
Ha a második árverés is sikertelennek minősül, és az erről szóló árverési jegyzőkönyv kézbesítésétől számított 15 napon belül a végrehajtó felhívása ellenére a végrehajtást kérők sem élnek az átvételi jogukkal, úgy a végrehajtás szünetel. Harmadik árverés kitűzésére csak a végrehajtást kérők kifejezett kérelmére, a szünetelés kezdő időpontjától számított hat hónap elteltével kerülhet sor.
Hangsúlyozni kell ugyanakkor, hogy jogilag lényeges eltérés mutatkozik azon helyzet között, ha valamely végrehajtást kérő az ingatlanárverésen árverési vevőként lép fel és a Vht. 150-151.§ alkalmazásával megvásárolja az ingatlant, és más a helyzet abban az esetben, ha már tartottak az ügyben két sikertelen árverést és a végrehajtó a Vht. 158.§ alkalmazásával felhívja a végrehajtást kérőket, hogy az ingatlant a fent ismertetett rendelkezéseknek megfelelően az árverési vétel hatályával átvehetik.
Ha az ingatlanra bejegyzett végrehajtási joggal rendelkező végrehajtást kérő az árverésen árverési vevőként lép fel, a Vht. 150.§ (1) bekezdése értelmében visszatarthatja az árverési vételárat, illetőleg azt a részét, amely a követelésének kielégítéséhez szükséges. Ha a követelése meghaladja az árverési vételárat, azt teljes mértékben visszatarthatja. Ha több végrehajtást kérő követelésének behajtására folyik a végrehajtás, és az árverési vételár nem fedezi valamennyiük követelését, a végrehajtó az árverés jogerőre emelkedésétől számított 15 napon belül felosztási tervet készít, amelyben szerepeltetni kell az árverési hirdetményben feltüntetett valamennyi végrehajtást kérő követelését. Az árverési vevőként fellépett végrehajtást kérőnek a felosztási terv alapján a kielégítési sorrendben őt megelőző követeléseket ki kell elégítenie. Gyakorlatilag tehát előfordulhat, hogy az árverési vevőnek ki kell fizetnie valamennyi, az árverési hirdetményben feltüntetett végrehajtást kérő eddig meg nem térült végrehajtási költségét és a Vht. 165.§-ban írt kielégítési sorrendben őt megelőző követeléseket, valamint a Vht. 170.§ (2) bekezdése alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett és a végrehajtásba bekapcsolódott jelzálogjogosult(ak) követelését, legfeljebb azonban a teljes árverési vételárat. Az árverési vevő ugyanakkor meg is állapodhat a jelzálogos hitelezővel abban, hogy a jelzálogjog – amennyiben a vételárból a jelzálogos hitelező kielégítéshez jutna – az ingatlanon továbbra is fennmarad. Ha az árverési vevő a végrehajtónál a megállapodást igazolta, visszatarthatja a vételárat, illetőleg azt a részét, amely a jelzálogos hitelező követelésének kielégítéséhez szükséges (Vht. 151.§).
Ha azonban az ügyben már volt két sikertelen árverés, a végrehajtó a Vht. 158.§ alapján a végrehajtást kérőket nyilatkoztatja abbéli szándékukról, hogy az ingatlant át kívánják-e venni és amennyiben valamely végrehajtást kérő a becsérték felét (70%-át) meghaladó vételi ajánlatot tesz, a követelése beszámításával tehermentes tulajdonjogot szerez az adósi ingatlanon anélkül, hogy a kielégítési sorrendben őt megelőző követeléseket, vagy az ingatlan átvételi árát meg kellene fizetnie. A Vht. 158.§ rendelkezései ugyanis nem tartalmaznak visszautaló szabályt a Vht. 150-151.§ rendelkezéseire.
Az eltérés jogpolitikai indoka az, hogy amennyiben a végrehajtást kérő árverési vevőként lép fel, más árverezőkkel együtt licitálhat az ingatlanra, ha azonban a végrehajtás során már volt két sikertelen árverés, azaz az ingatlanra nem volt érdeklődő, legalább valamelyik végrehajtást kérő követelése kielégítést nyerjen.
A fenti dolgozatomban igyekeztem teljes körűen bemutatni a Vht. 158.§-ban szabályozott ingatlan végrehajtást kérő által történő átvételének jogintézményét, bemutatva az ehhez kapcsolódó joggyakorlatot a Fejér Megyei Bíróság (immár Székesfehérvári Törvényszék) másodfokú határozatainak tükrében.
Felhasznált jogszabályok, irodalom és bírósági határozatok:
- 1.) A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.).
- 2.) Vht. Nagykommentár.
- 3.) A Székesfehérvári Városi Bíróság 2010. január 27. napján kelt 0701-Vh.2174/2008/19. számú végzése.
- 4.) A Fejér Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság 2011. december 16. napján kelt 1.Pkf.21.894/2011/3. számú határozata.
- 5.) A Fejér Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság 2010. december 7. napján kelt 1.Pkf. 21.848/2010/6. számú végzése.
- 6.) A Fejér Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság 2012. január 31. napján kelt 1.Pkf.21.985/2011/3. számú végzése.
- 7.) A Fejér Megyei Bíróság, mint másodfokú bíróság 2011. október 13. napján kelt 2.Pkf.21.422/2011/2. számú végzése.
