Ingatlan adásveteli szerzodes

Jo estet!!!
Szeretnem megkerdezni, hogy korulbelul 2 honapja eladtam egy 1992-es evjaratu autot 180 000 ft-ert.A napokban aki megvette az autot irt nekem,hogy tonkre ment a motorja es valami kivizsgalast fog elinditani!!
Nekem ehhez van meg valami kozom??Mig nalam volt az auto semmi baja nem volt a motorjanak.Lehet ebbol nekem bajom igy 2 honap utan??Megvettek kiprobaltak nagyon tetszett nekik at is neztek!!

koszonom a valaszt!

A vevő birtokos, és még csak nem is jogcím nélküli - az adásvételi szerződés révén került birtokba.

De íme egy kis aktuális érdekesség az ügyben: az eladó -aki most ugye perli szomszéd urat-, legutóbb azzal állt elő, hogy ő vissza is szeretne költözni a házba, hogy a birtokbavétel tényével is erősítse a perbeni esélyeit a bíróság előtt, és levélben már fel is szólította szomszédomat hogy költözzön ki, plusz meg is fenyegette, hogy ha nem adja át önként a „házát” (sic!) akkor önhatalmúlag fog behatolni a „jogos tulajdonába”...:))

Szóval ez az elképesztő pofátlanság már túl megy minden határon, de a szomszédom már kezdi fenyegetve érezni magát, mert addig oké, hogy jogszerűen ezt nem teheti meg az eladó, de mi van akkor, ha magasról fütyül a jogszerűségre, és a szomszéd úr távollétében feltöri a zárat, és azon nyomban be is költözik netán....? Mit tehet ilyenkor a szomszédom, aki egyrészt ténylegesen birtokolja a házat, és a bírósági megnevezésén felbátorodva „ingatlannyilvántartáson kívüli” tulajdonosnak tekinti magát?

Folyamodhat-e pl. jegyzői birtokvédelemért? Így, hogy tulajdonjoga nincs bejegyezve, megilleti-e őt a tulajdonosi jogokhoz fűződő birtokvédelem?
Egyáltalán ilyen esetben, -amikor már per van folyamatban a vonatkozó ügyekben-, eljárhat-e még a jegyző mint joghatóság, vagy ilyenkor már kizárólag a bíróság hatáskörébe tartozik az ügy?

Értem ám:) de amíg nincs ítélet, és nincs bejegyzés sem, addig elég kaotikus az egész, pedig a szomszédom már kb tizedik éve lakik itt, és viseli gondját az ingatlannak (tulajdonosként persze, hisz nem tudta hogy nem az...de akkor mégis minek minősül most ő, amíg jogerős ítélet nem születik az ügyben?) A szerzés egyébként a kilencvenes évek vége felé történt, sajnos pontos dátumot most hirtelenjében nem tudok...

Nem ilyen bonyolult ez.
A tulajdonos az eladó. (Hacsak nem történt az adásvétel 15 évnél régebben.) A vevőnek kötelmi igénye van, követelheti a ház tulajdonba adását. A bíróság ezt ítéletében is meg fogja állapítani, az ítélet pedig olyan okirat, amely alkalmas rá, hogy az alapján a tulajdonjogot bejegyezzék.

Igen, én is így gondolnám, és a korábbi kérdésem épp arra vonatkozott volna, hogy ebben az esetben tehát -a vonatkozó jogszabályok szerint- a szomszédomat nem lehetne „ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosnak” tekinteni, mert adásvételi szerződéssel szerezte meg az ingatlant, és bejegyezve sincs tul.joga a nyilvántartásba, ergo nem tulajdonos, merthogy tulajdonosnak csak az tekinthető akinek a tul.joga az ingatlan-nyilvántartásba is be van jegxyezve.

Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos szintén nem lehet, mert nem a jogszabályban felsorolt ingatlan-nyilvántartáson kívüli szerzési módok egyikével szerezte meg a tulajdonjogot (de ezt már félve írom le, mert azt írtátok alább, hogy ezúton csupán „kötelmi jogot” szerzett az ingatlanra) szóval, most akor igazán nem értem.....jó, emberünk nem tulajdonos, de akkor miért tekinti őt két bíróság is „ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosnak” a két említett peres eljárásban? Nem beszélve az ügyvédjéről, aki szerint szintén releváns ez a megnevezés...
Ki érti ezt..?

Az eladó el fogja veszteni a pert. A bírósági ítélet alapján pedig már be fogják jegyezni a tulajdonjogot.

Nade én igen (mármint nevettem:) szóval nem ám azért tettem szóvá, mert sérelmezném a dolgot, hiszen hozzértőként valóban nevetséges lehet egy-egy naív kérdésfeltevés, úgyjogy megértek mindenkit aki „mosolyog”:)

Hogy miért nem jegyezték be? Hát mert minden alaki kellék megvolt hozzá, egyet kivéve: nem jegyeztették ellen sem ügyvéddel, sem közjegyzővel, mert akkor történt a szerződéskötés, amikor ez még nem volt kötelező, viszont az ostoba szomszéd úr elmulasztotta az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzést kérelmezni anno, és amikor észbekapott, már késő volt, mert az eladó vérszemet kapott, és beperelte szerződés érvénytelenségére hivatkozva. Az ok a bejegyzés elmaradása volt, ami miatt ő most -hivatkozva a már említett Ptk. 117.(3)-ra- tulajdonosnak tekinti (tekintené) magát. Faramuci egy észjárás, de a bíróság befogadta, és per lett belőle...

Ez esetben nem tehetsz a tévedésedről. Az a hivatkozás téves. Miért nem jegyezték be a tulajdonjogát? Nem kapott az eladótól hozzájáruzló nyilatkozatot?

Egyébként nem nevettem - csak mosolyogtam.

Áhhááá:)) Szóval kinevetsz (najó, igazad van;) bááár.....a szomszédségomban van egy ilyen eset, -emiatt is akadtam fenn a kérdéskörön-, szóval ott folyik két peres eljárás, melyekben következetesen „ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosként ”aposztrofálják a szomszédomat, pedig a jóember szabályos adásvételi szerződéssel vette meg a házat, amiben lakik. A bibi csak az, hogy a tul.jogát nem jegyezték be, mert hiányzott a szerződésről az ügyvédi ellenjegyzés, és emiatt most folyik a tul.jog bejegyzés iránti peres eljárás (amibe volt szerencsém betekinteni, lévén hogy tanunak hívott), ám a dolgot bonyolítja, hogy az ember aki anno eladta neki az ingatlant, beperelte szomszédomat szerződés érvénytelenségére hivatkozva. Nna ebben a peranyagban is „ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosként ” emlegetik a comcédomat, szóval...innen az ostobának túnő kérdésfeltevésem, bocsánat, bocsánat érte tisztelt uram;)

:)
Az ingatlannilvántartáson kívüli szerzésmódok azért nyilvántartáson kívüliek, mert ezek esetében a tulajdonossá váláshoz nem szükséges a ingatlannyilvántartásba történő bejegyzés. de ezek a szerzésmódok kivételesek, és a szerződés útján (akár ingyenesen akár visszterhesen) történő szerzés nincs köztük.

Melyik illető?

Kedves KBS,

és akkor az „ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett tulajdonjoggal” mi a helyzet? Eszerint ott sem szerzett tulajdonjogot a delikvens, csak „kötelmi jogot” rá? De akkor honnan a kifejezés, amit gyakorta hallani, nevezetesen hogy: valaki „ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos”? Most akkor tulajdonos az illető, avagy sem..? (És ha nem, akkor mi a státusza?)

Persze,hogy nem szerezte meg, de kötelmi jogi igénye van rá!

Nincs ellentmondás. A szerződés érvényes - a tulajdonjogot azonban a szerződés megkötésével a vevő nem szerezte meg. Ez ugyanígy van - főszabályként - más adásvételi szerződéssel is: a tulajdonjog megszerzéséhez nem elég az érvényes szerződés, szükséges a dolog birtokba adása is.

A laikusok hajlamosak egybemosni az adásvételi szerződésen alapuló kötelmi jogi igényt és a tulajdonjogot. (Sőt, az alábbiak szerint néha egyes jogászok is hajlamosak...)

Kedves Dr. Lee,

értem én a kialakult joggyakorlatot, és ismerem is, csak éppen az ütött szöget a fejembe, hogy nem ellentétes-e ez a gyakorlat az idézett Ptk. jogszabállyal, ami -szerintem legalábbis- eléggé egyértelműen fogalmaz, - mint ahogyan a PED is, amikor azt mondja: „..kivéve ha ezt külön jogszabály írja elő.”, márpedig a 117.§ (3) bek. -akárhogy is nézem-, éppen erre tartalmaz rendelkezést...
Eszerint ellentétes a kialakult joggyakorlat, és a jogszabályi rendelkezés, -legalábbis a laikus szemével nézve-, és hát azt firtattam volna, hogy ez mi alapján alakult így -bizonyára van vmi logikus magyarázat rá, ami előttem nem ismeretes-, ezért bátorkodtam kérdezősködni, végülis nem árt tudni..:)

Tisztelt willow!

A joggyakorlat kialakította az ingatlan ún. kötelmi jogi tulajdonosát, aminek a lényege az, hogy van egy érvényes szerződés a kötelező tartalmi elemekkel(XXV. PED), de ezt a szerződés nem lett ügyvéd által ellenjegyezve.
A szerződés érvényes, a vevő tulajdonos, de nem lehet bejegyezni a tulajdonjogát az ing. nyilv-tartásba.
Ez azért veszélyes, mert ha az eladó úgy gondolja, akkor újra eladhatja az ingatlant(hiszen a tulajdoni lapon még ő a tulaj), és ha az új vevő jóhiszemű és bejegyezteti a tulajdonjogát, akkor ő lesz a tulajdonos.

De ha már itt vagyok, mindjárt kérdezni is szeretnék egyet, a tisztelt jogtudor hölgyektől/uraktól, ami -így laikus szemmel- kicsit sem tiszta előttem:

Merthogy adva van az alább idézett PED-ben egyszer az alábbi kitétel:
„II. Az írásba foglalt szerződés érvényességének nem feltétele, hogy a felek a megállapodásukat közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalják, kivéve ha ezt külön jogszabály írja elő.”

Aztán pedig a Ptk. 117. §-a, annak is a (3) bekezdése, miszerint
„Ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.”

A kérdésem pedig az lenne, hogy ebből a két kitételből -pusztán logikai alapon- nem az a következtetés vonható le, hogy az ingatlanok tul.jogának érvényes átruházásához mégiscsak elengedhetetlen kellék a szerződés közokiratba foglalása?

Nagyon köszönöm Butyka (képzeld, a legkedvesebb barátomnak is ugyanez a beceneve, úgyhogy gyorsan ide is rángattam a gép elé, mert nem akarta elhinni hogy névrokona van a neten:))

XXV. számú Polgári Elvi Döntés
az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéről

1. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez a tartalmi követelmények szempontjából szükséges - és egyben elegendő -, ha a szerződésről készült okirat tartalmából a felek személye mellett az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításuk kitűnik, továbbá ha az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését, vagy ha az átruházás ingyenes, ez az okirat tartalmából megállapítható. Egyéb kérdésben létrejött megállapodás írásba foglalásának elmaradása a szerződés érvényességét nem érinti még akkor sem, ha az ebben való megállapodást bármelyik fél lényegesnek minősítette is.
II. Az írásba foglalt szerződés érvényességének nem feltétele, hogy a felek a megállapodásukat közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalják, kivéve ha ezt külön jogszabály írja elő.
III. Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés írásba foglaltnak akkor tekinthető, ha szerződési nyilatkozatát mindegyik szerződő fél aláírta. A szerződés érvényességét azonban nem érinti, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél szerződési nyilatkozatát, hanem mindegyik szerződő fél külön okiratba foglalt nyilatkozata révén jön létre a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítása.
IV. Az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó szerződés megkötésére csak írásban lehet ajánlatot tenni az ajánlati kötöttséget eredményező joghatállyal. Ugyanígy csak írásban lehet ilyen értelmű ajánlatot elfogadni azzal a joghatállyal, hogy az a szerződés létrejöttét eredményezze. A szerződést tartalmazó okirat, ha azt az egyik fél írta alá, és másik félnek átadta vagy elküldte, csupán a szerződés megkötésére tett ajánlatnak minősül, a szerződés érvényes létrejötte tehát attól függ, hogy a másik fél az ajánlatot az okirat aláírásával és visszaküldésével, illetőleg külön írásba foglalt és az ajánlattevőhöz megküldött nyilatkozattal az erre megszabott időben elfogadja-e.
V. Ha az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló megállapodásukat a felek olyan színlelt szerződéssel leplezik, amelynek írásba foglalt tartalmához az ingatlan tulajdonjogának átruházása ugyancsak hozzátartozik, ebben az esetben a leplezett szerződést nem teszi érvénytelenné egymagában az, hogy a szerződésről készült okirat a tulajdonjog átruházásának jogcímét, illetőleg az ellenszolgáltatást nem a felek valóságos akaratának megfelelően tünteti fel. Ha azonban a színleges írásbeli szerződésből az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szándék nem tűnik ki, a tulajdonjog átruházására vonatkozó akaratnyilvánítás írásba foglalásának hiánya miatt a leplezett szerződés érvénytelen.
Indokolás
Az életszínvonal állandó emelkedése, a kormányzat által a lakásépítés előmozdítására tett sokféle erőfeszítés, az állami tulajdonban álló házingatlanok folyamatos értékesítése egyre szélesebb rétegek számára teszi lehetővé személyi tulajdonban levő lakások (családi házak) építését, vásárlását. Egyre növekszik az érdeklődés beköltözhető házingatlanok iránt, és várható, hogy az ilyen ingatlanok forgalma a jövőben sem fog csökkenni. A lakásszükséglet kielégítésére alkalmas ingatlanok élénk forgalma előtérbe helyezi azokat az érdekeket, amelyek az ingatlanok forgalmának biztonságához fűződnek.
Ilyen helyzetben nem becsülhető le azoknak a pereknek a jelentősége, amelyek a bíróság előtt ingatlanok elidegenítésére vonatkozó szerződések következtében indulnak; a bíróságok viszont csak akkor felelhetnek meg az előttük álló és még várható feladatoknak, ha a munkájukkal elő tudják mozdítani az ingatlanforgalom biztonságához fűződő érdekeket.
Ezekben a perekben az ítélkezési gyakorlat alapvető kérdéseként az jelenkezik, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó szerződéseknek milyen tartalmi és alaki követelménynek kell megfelelniük ahhoz, hogy érvényesen létrejöjjenek.
A bíróságok helyes és egységes gyakorlatának kialakítása végett szükséges az említett alapvető kérdésnek és az ahhoz kapcsolódó részletkérdésnek az eldöntése.

I. A Ptk. 365. §-ának (3) bekezdése ingatlan adásvételének érvényességét a szerződés írásba foglalásához köti, de nem rendelkezik arról, hogy milyen tartalommal kell írásba foglalni. A Ptk. 218. §-ának (1) bekezdése okiratkényszer esetében a szerződés lényeges tartalmának írásba foglalását teszi kötelezővé; az adásvételi szerződés lényeges tartalma viszont nem egyéb, mint a dolog tulajdonjogának vételár fejében való átruházása [Ptk. 365. § (1) bek.].
E törvényes rendelkezésekből következik: az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvénységének elengedhetetlen kelléke, hogy az írásbeli szerződés tartalmazza a) a feleknek, b) a vétel tárgyának, c) a vételárnak a megjelölését, valamint d) annak kifejezését, hogy adásvétel történt.

1. A törvény sem kifejezetten, sem rendelkezéseiből következtethetően nem kívánja meg, hogy a szerződő felek megjelölése a szerződés szövegében történjék. Elegendő tehát, ha a szerződő felek személye és eladói vagy vevői minősége (szerződéses állása) az aláírásokból vagy az okirat egyéb tartalmából kétségtelenül megállapítható.
2. A vétel tárgyának megjelölésére vonatkozóan a törvény ugyancsak nem tartalmaz közelebbi rendelkezést. Külön rendelkezés hiányában tehát az ingatlanra vonatkozó szerződés érvényessége elismerhető akkor, ha az adásvétel tárgya magából az okiratból nem állapítható meg ugyan minden kétséget kizáró bizonyossággal, de nyilvánvaló, hogy a felek előtt a szerződés tárgya nem volt kétséges, így főleg akkor, ha az okirat utalásából vagy a megállapodás megkötésének - az okirat tartalmával szoros kapcsolatban álló - körülményeiből, továbbá a feleknek a szerződés teljesítésére irányuló magatartásából kétségtelenül kiderül, hogy a felek szerződési akarata melyik ingatlan adásvételére vonatkozott.

Így például elegendő az ilyen meghatározás: Eladom a pécsi házamat, feltéve, ha az eladónak Pécsett csak egy házingatlana van. A felek magatartásából pedig a vételár tárgyára kétségtelenül következtetni lehet például akkor, ha az adásvétel az ingatlan közös megtekintésével történt, továbbá, ha az ingatlannak a vevő birtokába adása közös akarattal megtörtént, vagy ha a vevő önkéntes birtokba helyezése ellen az eladó nem emel kifogást stb.

3. Gyakran megtörténik, hogy az ingatlan adásvételére vonatkozó szerződésben a felek a közöttük létrejött megállapodás valódi tartalmától eltérően tüntetik fel az eladott ingatlan vételárát. A valóságos vételártól eltérés - a vagyonátruházási illeték csökkentése céljából - rendszerint úgy jelentkezik, hogy a felek alacsonyabb vételárat tüntetnek fel. Előfordul azonban a valóságosnál nagyobb vételár feltüntetése is, különösen akkor, ha a felek az adásvételi szerződéssel a részbeni ajándékozást kívánják leplezni. Az ilyen színlelt szerződés - figyelemmel a Ptk. 207. §-ának (4) bekezdésével - érvényes ugyan, természetesen azonban, hogy az érvényességtől függetlenül illetékjogi és büntetőjogi következményekkel járhat. Éppen ezért, ha illetékrövidítési célzattal a vételárnak eléggé el nem ítélhető színlegessége megállapítást nyer, a bíróságnak feladata, hogy - szükség esetén haladéktalanul, de a per befejezése után feltétlenül - az illetékügyi hatóságot minden esetben, ha pedig bűncselekmény is fennforog - a Be. 122. §-ának (2) bekezdése értelmében - az ügyészt is értesítse.

A szerződés érvényességéből folyik, hogy a szerződés teljesítése során a vevő a teljes vételárért tartozik helytállni, azaz az eltitkolt vételárrészért is. Ugyancsak az érvényesség következménye az is, hogy az eltitkolt vételárrész tekintetében az állam javára való marasztalásra az eltitkolás okából nem kerülhet sor. Ennek ugyanis a Ptk. 237. §-a szerint előfeltétele lenne a szerződés érvénytelensége. De nincs helye ilyen esetben az állam javára marasztalásnak a Ptk. 361. §-a alapján sem, mert az egyrészről éppen az eladót érintené, akinek részéről nincs jogalap nélküli gazdagodás, másrészről a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti értékaránytalanságra vezethetne - végül azért sem, mert a felek közötti szerződéses jogviszony önmagában kizárja a jogalap nélküli gazdagodás szabályainak alkalmazását.

4. A Ptk. 205. §-ának (1) bekezdése szerint a szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre, a Ptk. 216. §-a (1) bekezdésének második mondata szerint pedig a szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni. Ez utóbbi rendelkezés azoknál a szerződéseknél, amelyeknek írásba foglalása kötelező, úgy hatályosul, hogy az érvényességhez nem szükséges a szerződésnek nevesített módon történő megjelölése; elegendő, ha a szerződés tartalma utal arra, hogy a felek között milyen szerződés jött létre. Ez az adásvételi szerződésre vonatkoztatva annyit jelent, hogy annak nem érvényességi feltétele a jogügyletnek adásvételi szerződés-ként való megjelölése, sem a szövegben az eladom-megveszem vagy hasonló kifejezések használata. Elegendő, ha az okirat egész tartalmában felismerhető, hogy a felek szerződési akarata ingatlan tulajdonjogának vételár ellenében történő átruházására irányult. Érvényesek tehát ebből a szempontból azok az adásvételi szerződések, amelyeket Nyugta, - Elismervény, - Kötvény stb. címmel a jogban járatlan személyek készítenek, feltéve, hogy az előbbiekben tárgyalt tartalmi követelményeknek megfelelnek.
5. A Ptk. 378. §-a ingatlanok cseréje esetén a Ptk. 365-377. §-ait rendeli alkalmazni, a szerződést tehát ingatlanok cseréje esetén is írásba kell foglalni. A Ptk. 579. §-ának (2) bekezdése ingatlan ajándékozásának érvényességét köti a szerződés írásba foglalásához, az 586. § (2) bekezdése pedig az okirati kényszert a tartási szerződéseknél általában, tehát az ingatlanok tekintetében is előírja.

A Ptk. e rendelkezéseiből félreérthetetlenül tűnik ki a törvényhozónak az a szándéka, hogy az ingatlan tulajdonjogát átruházó szerződések a forgalom fokozottabb biztonsága, az ingatlannyilvántartás zavartalansága és megbízhatósága érdekében és a kellően meg nem fontolt ingatlanelidegenítések megakadályozása céljából írásba foglaltassanak.
A törvény ismertetett rendelkezéseiben megnyilvánuló szabályozásnak általános jellegű érvényét juttatja kifejezésre a fenti I-V. pontok szövegezése, amikor az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződéseket említ, illetőleg a szerződések elemeként határozza meg az ellenszolgáltatásnak vagy az átruházás ingyenességének a megjelölését. Ebből következik, hogy az I-V. pontban foglaltak értelemszerűen alkalmazandók nemcsak a forgalmi ügyletek alaptípusaként jelentkező adásvételi szerződésre, hanem a Ptk. nevesített szerződési körén (csereszerződés, ajándékozási szerződés, tartási, valamint életjáradéki szerződés stb.) kívül minden olyan szerződésre, amely ingatlan tulajdonjogának átruházására irányul.

6. Az a szerződés, amelyet a felek nem foglaltak írásba, vagy amely bár írásba foglalása megtörtént - nem tartalmazza az I. pontban fesorolt elemeket, a Ptk. 217. §-a (1) bekezdésének rendelkezése folytán semmis.

Kérdéses lehet azonban, hogy az írásba foglalt szerződésnek érvényességi kelléke-e azoknak a kikötéseknek írásba foglalása, amelyeket a törvény nem, de a felek vagy bármelyikük lényegesnek tekint.
Nem kétséges, hogy a Ptk. 205. §-ának (2) bekezdésében foglalt szabályozás folytán a szerződés a felek között csak akkor jön létre, ha egyebek között - a bármelyikük által lényegesnek tartott kérdésben is megállapodnak. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az ilyen kérdésben létrejött megállapodást feltétlenül bele is kell foglalni az okiratba. Ennek az álláspontnak a helyessége kitűnik a Ptk. 205. § (2) bekezdése és a Ptk. 218. § (1) bekezdése szövegének összevetéséből. A Ptk. 205. §-ának (2) bekezdése a a szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges (vagyis a törvény által lényegesnek tekintett), valamint a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodást kívánja meg. Ezzel szemben a Ptk. 218. §-ának (1) bekezdése a szerződés érvényességi feltételéül csak a lényeges (tehát a törvény által lényegesnek tekintett) kérdések írásba foglalását írja elő, de nem említi ezen a helyen a felek által lényegesnek tekintett kérdéseket. Nyilvánvaló, hogy a különbségtétel tudatos, s a felek által lényegesnek minősített kérdéseknek csak annyiban van szerepük, hogy azokban is meg kell állapodniuk, írásba foglalásuk azonban a törvényi rendelkezés hiányában nem követelhető meg. Annak elmaradása tehát a szerződés érvényességét a törvénynél fogva nem érinti [Ptk. 218. § (1) bek.]. Így pl. nem érvényességi kellék az ingatlannyilvántartásba (telekkönyvbe) való bejegyzésre, az ingatlan birtokbaadásának időpontjára, az ingatlanon levő ingók adásvételére vagy elszállítására vonatkozó megállapodás írásba foglalása. Az e kérdésekben létrejött megállapodás - írásba foglalás nélkül is érvényes, ha nincs ellentétben a szerződés írásba foglalt tartalmával, és annak kiegészítésére szolgál. Ugyanilyen megítélés alá esik az átruházott ingatlan beköltözhetőségére vonatkozó megállapodás is, amelynek írásba foglalása nem érvényességi kellék. Más kérdés, hogy a jelenlegi lakásviszonyok mellett a vevő általában lényegesnek tartja a beköltözhetőség tárgyában a megállapodást, s így az rendszerint a szerződés létrejöttének a feltétele; ha azonban a szerződés létrejött, az idevágó megállapodás írásba foglalásának elmaradása nem vezet a szerződés érvénytelenségére. Természetesen külön elbírálást igényel az, hogy ilyen esetben más ok (tévedés, megtévesztés, a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő értékkülönbsége stb.) a szerződés érvénytelenségét mennyiben eredményezheti.
A mondottak természetesen csak arra az esetre vonatkoznak, ha a felek külön nem kötöttek ki olyan alakszerűséget, amely kifejezett megállapodásuk szerint a szerződés érvényességének feltétele [Ptk. 217. § (2) bek.]. Ha ugyanis ilyen kikötés történt, az alakiság megsértésével kötött szerződés csak a teljesítésnek vagy egy részének az elfogadásával válik érvényessé.
II. A Ptk-nak az írásbeli szerződés tartalmáról rendelkező 218. § (1) bekezdése nem tesz említést arról, hogy az írásbeli szerződésnek milyen alaki kellékekkel kell rendelkeznie. Ilyen, a szerződés érvényességét érintő alaki kellékekről más jogszabály sem rendelkezik az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó szerződések tekintetében. Ezért az I. pontban említett elemeket tartalmazó szerződés érvényessége az írásba foglaláson felül egyéb alakszerűséghez nincs kötve. Nem szükséges tehát, hogy a szerződést a Pp. 196. §-a szerinti teljes bizonyító erejű magánokiratba, még kevésbé, hogy a Pp. 195. §-ában körülírt közokiratba foglalják. Erre annál kevésbé van szükség, mert az említett jogszabályok nem az okiratba foglalt valamely szerződés érvényességével vannak kapcsolatban, hanem pusztán az azokban írt feltételeknek megfelelő okiratok bizonyító erejét és ennek kapcsán a bizonyítási teher kérdését szabályozzák.
Az, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó szerződésnek rendszerint nem kell megfelelnie a Pp. 195-196. §-aiban írt feltételeknek, kitűnik abból is, hogy a Ptké. 38. §-ának az 1967. évi 39. számú törvényerejű rendelet 24. §-ával megállapított (2) bekezdése a levélváltás útján történő megegyezést is írásbeli alakban létrejött szerződésnek tekinti, holott az ilyen írásbeli nyilatkozatok rendszerint még csak nem is teljes bizonyító erejű magánokiratok. Ha pedig az ilyen írásbeli nyilatkozatokat a törvény összességükben érvényes írásbeli szerződésnek tekinti, következetlen volna az egy okiratba foglalt szerződés érvényességét további alaki feltételektől függővé tenni. Ugyanerre az eredményre vezet a Ptk. 218. §-a (2) bekezdésének az elemzése is. Ez a rendelkezés csak akkor teszi kötelezővé, s így érvényességi kellékké a közokirati, illetőleg a teljes bizonyító erejű magánokirati alakot, ha az írásbeli alakot jogszabály rendeli, s a szerződő fél nem tud vagy nem képes írni. Ebből is kétségtelenül következik, hogy a tárgyalt írásbeli szerződéseknek általában nem érvényességi feltétele a külön jogszabályokban egyes esetekre meghatározott szigorúbb alakszerűség megtartása. Ha azonban külön jogszabály - mint pl. a Csjt. 27. §-nak (2) és (3) bekezdése, a 4/1987. (VI. 14.) IM rendelet 3. §-nak (1) bekezdése - szigorúbb alakszerűséget ír elő, annak meg nem tartása a szerződés érvénytelenségét eredményezi.
A mondottakból következik az is, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó szerződéseknek az alakszerűség szempontjából nem érvényességi kelléke az, hogy az okiratot keltezéssel - a szerződéskötés helyének és idejének feltüntetésével - lássák el, sem pedig az, hogy ügyleti tanúk működjenek közre.
III. a) A Ptké. fentebb is említett 38. §-ának (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy ha az okiratot több példányban állítják ki, a szerződés akkor is érvényes, ha mindegyik fél csak a másiknak szánt példányt írja alá. E rendelkezés nem hagy kétséget aziránt, hogy az ilyen eset kivétel az alól a - kifejezetten ki nem mondott - általános szabály alól, hogy a szerződést tartalmazó okiratot mindkét félnek alá kell írnia ahhoz, hogy a szerződés írásba foglaltnak legyen tekinthető. A szerződés aláírása tehát az érvényesség alaki kelléke.

2. Ugyanennek a §-nak az 1976. évi 39. számú törvényerejű rendelet 24. §-ával megállapított (2) bekezdése - amelyről az előbbiekben már szó volt - úgy rendelkezik, hogy ha jogszabály vagy a felek megállapodása a szerződés érvényességéhez írásbeli alakot rendel, jogszabály eltérő rendezése hiányában írásbeli alakban létrejött szerződésnek kell tekinteni a levélváltás, a táviratváltás és a távgépírón történt üzenetváltás útján létrejött megegyezést. Ez a rendelkezés félreérthetetlenül kifejezésre juttatja, hogy a szerződést nem kell egy okiratba, illetve okiratnak minősülő egyéb írásbeli nyilatkozatba foglalni, hanem elegendő, ha a szerződés lényeges elemeit két vagy több, egymást kiegészítő írásbeli nyilatkozat tartalmazza (ajánlat-elfogadás, levél-válaszlevél stb.), feltéve természetesen, hogy ezek az okiratok (írásbeli nyilatkozatok) összességükben tartalmazzák mindazokat a kellékeket, amelyek az ingatlan átruházását célzó szerződés lényeges tartalmi elemeit adják. A Ptk. maga is ismer és szabályoz olyan eseteket, amelyekben a szerződés rendszerint két nyilatkozatba foglaltan jön létre. Pl.: az elővásárlási jog jogosultjával közölt feltételek elfogadása létrehozza a szerződést [Ptk. 373. § (2) bek.], a visszavásárlási jog alapján létrejövő szerződés is olyan megállapodás, amelyben az eladói nyilatkozat az adásvételi szerződés megkötésekor készült okiratba, a vevői nyilatkozat pedig az eladónak a vevőhöz intézett nyilatkozatába van foglalva [Ptk. 374. § (1) bek.], s lényegében teljesen hasonló a helyzet akkor, amikor a szerződés a vételi jog gyakorlása útján jön létre [Ptk. 375. § (1) bek.].

Mindezekben az esetekben a szerződést két írásbeli nyilatkozat együttes tartalma hozza létre. Nincs azonban akadálya annak, hogy a szerződés ennél akár több olyan okiratba foglaltan jöjjön létre, amelyek közül egy-egy csak a szerződés bizonyos elemeit tartalmazza. Pl.: ajánlatmódosításnak elfogadása, a módosításhoz képest újabb ajánlat tétele, ennek elfogadása stb.
IV. a) A szerződés megkötésére irányuló ajánlat tétele a Ptk. 211. §-ának (1) bekezdése szerint ajánlati kötöttséget eredményez, a szerződési ajánlat elfogadása pedig a szerződés létrejöttére vezet [Ptk. 213. § (1) bek.]. Abból, hogy ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó szerződés érvényességének feltétele a szerződés írásba foglalása, következik, hogy az ajánlat tétele, illetőleg annak elfogadása csak akkor vezethet - ingatlan tulajdonjogának átruházását eredményező - érvényes szerződés megkötésére, ha mind az ajánlat, mind annak elfogadása írásban történik. Ez következik egyébként abból is, hogy ettől eltérő álláspont érvényesülése az írásbeliséget rendelő szabály félretételére vezetne.
Ha pedig olyan ajánlatot, amely érvényes szerződés megkötésére vezethet, csak írásban lehet tenni, kézenfekvő, hogy az ajánlati kötöttség is csak írásban tett ajánlathoz fűződhet. Az olyan ajánlat ugyanis, amelyhez nem fűződik kötöttség, jogi értelemben egyáltalán nem tekinthető ajánlatnak.
Az, hogy a felek között szóbeli megállapodás, illetőleg szóbeli ajánlat ingatlan tulajdonjogát átruházó szerződés létrejöttét nem eredményezheti, illetőleg ajánlati kötöttséget nem von maga után, természetesen kizárja, hogy bármelyik fél a szóbeli nyilatkozatok alapján a másik féltől írásbeli szerződés megkötését követelhesse. E magatartások, nyilatkozatok joghatása csak annyiban jelentkezhet, hogy alapot adhat a Ptk. 6. §-ának alkalmazására - természetesen csak akkor, ha e § alkalmazásának összes feltételei egyébként megvannak.

2. Gyakori eset, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházására vonatkozó szóbeli megállapodás alapján, a szerződést az egyik fél foglalja írásba, és azt - általa aláírottan - a másik félhez juttatja el.

Ebben az esetben az elsőhelyen említett fél azt juttatja kifejezésre, hogy az aláírásával ellátott szerződésben foglalt feltételek szerint hajlandó az ingatlant elidegeníteni, tartalmilag tehát ajánlatot tesz a másik félnek. Ebből következik, hogy az ilyen - írásba foglalt -, tartalma szerint értékelendő nyilatkozatra az ajánlatra nézve fennálló szabályok az irányadók. Az ajánlattevő tehát az általa aláírt szerződésben foglalt ajánlatához a Ptk. 211. §-ának (2) bekezdésében meghatározott ideig feltételül kötve van. Az említett törvényes határidő az, amelyen belül - eltérő kikötés hiányában - a másik fél elfogadó nyilatkozatának az ajánlattevőhöz meg kell érkeznie ahhoz, hogy a szerződés létrejöjjön.
Az ajánlattevő azonban kötöttségének idejét eltérően is meghatározhatja, tehát azt meg is hosszabbíthatja [Ptk. 211. §-a (2) bek. első mondata]. Az ajánlati kötöttség idejének meghatározásához - jogszabály rendelkezésének hiányában - nem szükséges írásbeliség. Ennél fogva ráutaló magatartásból is lehet következtetni arra, hogy az ajánlattevő kötöttsége meghosszabbított-e, illetőleg, hogy az meddig tart. Határozatlan időre meghosszabbított kötöttségre lehet tehát következtetni az eset körülményeiből, így különösen abból, hogy a megkötendő szerződésre tekintettel részteljesítés (vételárrész fizetése, birtokbaadás stb.) történt.
Ha a ráutaló magatartásból az következik, hogy az ajánlati kötöttség határozatlan ideig tart, az ajánlattevő kötöttségének idejét határozottá teheti azáltal, hogy a másik felet meghatározott időben teendő írásbeli nyilatkozatra, illetőleg a megküldött szerződés aláírására és visszaküldésére szólítja fel.
Természetes, hogy az egyik fél által aláírt szerződés formájában közölt ajánlat elfogadásának írásban kell történnie. Ez megtörténhet úgy, hogy a címzett a szerződést aláírva az ajánlattevőnek visszaküldi, de úgy is, hogy a címzett nem a szerződést írja alá, hanem írásban értesíti az ajánlattevőt az ajánlat elfogadásáról. Ez utóbbi esetben az egyik fél által aláírt szerződés (ajánlat) és az elfogadó nyilatkozata együttes tartalma szerint állapítható meg, hogy a szerződés érvényesen létrejött-e.
Az ajánlatra vonatkozó szabályok alkalmazásából következik az is, hogy érvényesülnek az ajánlat visszavonására [Ptk. 214. § (2) és (3) bek.], illetőleg az elkésetten érkezett elfogadó nyilatkozatra [Ptk. 214. § (4) bek.] irányuló szabályok is.
V. Bár a színlelt szerződések száma már csökkenőben van, s nem kétséges, hogy a szocialista társadalmi tudat kialakulása és annak további fejlődése, a szocialista társadalmi együttélés szabályainak tudatosítása nyomán az ilyen szerződések száma tovább fog csökkenni, ma még azonban nem elhanyagolható számban jelentkeznek.
Kérdésként merült fel a bíróságok gyakorlatában a különböző színlelt szerződések (ajándékozást leplező adásvételi szerződés, adásvételi szerződéssel palástolt tartási vagy életjáradéki szerződés stb.) elbírálása kapcsán az: elismerhető-e az ingatlan tulajdonjogának átruházására vonatkozó leplezett szerződés érvényessége akkor, ha a színlelt (és írásba foglalt) szerződés tulajdonátruházást nem tartalmaz (tehát pl. a felek színlelt haszonbérleti szerződést kötnek az adásvételi szerződés leplezése céljából).
A Ptk. 207. §-ának (4) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a színlelt szerződés semmis, ha pedig az más szerződést leplez, a szerződést a leplezett szerződés alapján kell megítélni.
Eszerint valamely színlelt szerződés elbírálásánál nem a külső alakból, hanem a felek valóságos szerződési akaratából kell kiindulni; nem a színlelt, hanem a valóságos szerződés az irányadó. Önmagában a szerződés leplezett volta (a tulajdonjog átruházási jogcímének a valóságos szerződési akarattól eltérő feltüntetése) nem eredményezi tehát a szerződés érvénytelenségét.
A törvény említett rendelkezéséből azonban az is következik, hogy a leplezett szerződés érvényességi kellékeinek hiánytalanul meg kell lenniük a színlelt szerződésben. A törvény ugyanis csak a színlelést tekinti közömbösnek, de nem ad felmentést az egyéb érvényességi feltételek megtartása alól. Ezt fejezi ki az a rendelkezés, hogy a szerződést a leplezett szerződés alapján kell megítélni. Miután pedig a felek valóságos szerződési akarata a színlelt szerződésben burkoltan jelentkezik, mellőzhetetlen, hogy a színlelt szerződés is tartalmazzon tulajdon-átruházást (bár a valóságos, leplezett szerződésben megjelölttől eltérő jogcímen). Ha ugyanis a színlelt szerződésben nem jut kifejezésre az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szándék, hiányzik a szerződésnek ez a lényeges eleme a leplezett szerződésből is, és így a leplezett szerződés emiatt érvénytelen.
Ezek szerint tehát, ha a tulajdonjog átruházására irányuló szerződést olyan színlelt szerződéssel leplezik, amelynek lényeges tartalmához ugyancsak hozzátartozik az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és azt tartalmazza is, akkor a palástolt szerződés érvényesnek ismerhető el. Ha azonban az írásba foglalt szerződés csupán az ingatlan használatának időleges átengedésére szolgálhat jogcímül, de az ingatlan tulajdonjogának átruházására jogcímet érvényessége esetén sem adna, akkor minthogy az okirat a feleknek az ingatlan elidegenítésére irányuló akaratnyilvánítását nem tartalmazza s ekként a leglényegesebb tartalmi elem nincs írásba foglalva, a palástolt szerződés leglényegesebb tartalma is csak szóbeli megállapodásként jelentkezik, következésképpen az ilyen szerződés ingatlan tulajdonjogát elidegenítő érvényes szerződésnek nem ismerhető el.

Nem akarnék a világért sem erőszakoskodni, de...esetleg belinkelné vagy elküldené nekem valaki ezt az ominózus XXV. sz. PED-et..? Plíz... :)

Jaj bocsánat, nem vettem észre hogy láthatatlan, máris intézkedem :)

Kedves willow!
Ha még az emiledet is láthatóvá tennéd, akkor valószínűleg elküldené neked valaki.

Kedves ObudaFan, vagy bárki aki tudja,
megkérdhetném hogy hol található meg a neten -ha egyáltalán megtalálható valahol- az idézett XXV. sz. PED teljes szövege?
Amennyiben sehol, bekopizná esetleg ide valaki? Milliárd köszönet érte :) :x

(a hozzászólás a felhasználó kérésére törölve)

köszönöm a kimerítő válszt:)